حضور فزاینده یوان چین و کاهش تقاضا برای طلا

طلا فلزی قیمتی است که سالیانی دراز است در دنیای مبادلات اقتصادی مورد استفاده و به عنوان یک کالای کمیاب تا همین چهل سال پیش پشتوانه ارزی اکثریت قریب به اتفاق کشورهای جهان بود.

چهار دهه قبل یعنی در سال 1971، آمریکایی ها که حجم پول منتشره شان از ذخائر طلای موجودشان پیشی گرفته بود، مجبور شدند که پشتوانه طلا را از سیستم ارزی خود حذف کنند. آقای نیکسون این تصمیم  را به توصیه مشاوران اقتصادی خود انجام داد و این عمل در غرب به شک نیکسون “Nixon shock” معروف است.

از آن زمان به بعد به لحاظ آنکه معیاری برای میزان چاپ پول وجود نداشت، هر وقت که لازم بود غربی ها و آمریکایی ها اقدام به چاپ پول بدون پشتوانه نمودند و بتدریج طی چهل سال حجم پول منتشر شده آنان به طور روزافزونی افزایش یافت و مبنایی قابل اعتماد برای ارزشیابی واقعی پول های چاپ شده وجود نداشت.

اما مسئله حائز اهمیت آن بود که دلار به عنوان "اندوخته ارزی جهان" تلقی می شد و تمام کشورها دلار را به عنوان پولی ارزشمند و معتبر در ذخیره های ارزی خود جای می دادند و سهم دلار از واحد ارزی صندوق بین المللی پول بالغ بر 70% می بود.

در سال 2001 و با شروع قرن بیست و یکم، بدنبال سیاستهای رئیس جمهور وقت "آقای جورج بوش" بسیاری از مقررات کنترلی در بازارهای پولی و مالی برداشته شد و اعتقاد بر آن بود که عرضه و تقاضا بازار را کنترل می نماید که زمینه را برای بحران مالی جهانی سال 2007 ایجاد کرد. تداوم این بحران به دولتها و سرمایه گذاران نشان داد که دلار آمریکا ارزش واقعی خود را از دست داده است و دیگر نمی توان آن را ارزی معتبر تلقی کرد و در واقع ذخیره ای کم ارزش است، لذا شروع به تبدیل ذخیره های دلار خود به طلا نمودند و بنابراین تقاضا برای خرید طلا توسط بانکهای مرکزی جهانی و سرمایه گذاران خرد و کلان آغاز شد و قیمت طلا سیر صعودی شدیدی را طی سه سال گذشته تجربه نمود. طبیعی بود که دولتها و سرمایه گذاران برای حفظ ارزش ذخیره های خود بدنبال جایگزین امنی مثل طلا باشند.

"در مقاله "طلا ارز بدون مرز (6)" که در تیرماه سال جاری به چاپ رسید و تقدیم فارسی زبانان داخل و خارج از کشور شد، ادامه افزایش قیمت طلا تا ایجاد یک سیستم اندوخته ارزی مناسب و یا ظهور یک ارز قدرتمند که بتواند جایگزین طلا باشد، مکررا به عرض رسید."

با افزایش نگرانی از شرایط مالی دنیا و وضعیت ذخیره ارزی جهان (دلار) چینی ها تصمیم گرفتند که محدودیت های معاملاتی پول خود را که به یوان (yuan) معروف است، بتدریج کاهش دهند و از سال 2009 این کار را از هنگ کنگ آغاز نمودند. اما آزاد سازی یوان در معاملات بین المللی در سال جاری سرعت زیادی پیدا نموده است و بسیاری از بانکهای مرکزی و دولتها و سرمایه گذاران حقوقی و حقیقی جایگزین تازه برای حفظ ارزش پول خود یافته اند که همانا ذخیره "پول چین" است که به عنوان رقیبی برای طلا وارد عرصه بازارهای پولی و مالی جهان شده است. در چند ماهه اخیر، آزادسازی معاملات با پول چین شدت چشمگیری یافته است و شاید بتوان ادعا کرد که یکی از عوامل سقوط اخیر ارزش طلا درک حضور جایگزینی مثل یوان در برابر دلار و طلا می باشد.  

امروز هنگ کنگ آزادترین بازار جهانی برای معاملات "yuan" است. بانکهای هنگ کنگ اجازه یافته اند که حسابهای بانکی به ارز چین باز نمایند و سرویسهای بانکی به محلی ها و موسسات خارجی بدهند. گفته می شود که در حال حاضر حدود هشتاد شرکت خارجی و داخلی دست به صدور اوراق قرضه چینی نموده اند که بانک جهانی، کاترپیلار، فولکس واگن و مک دونالد و دولتهای محلی چین در زمره این شرکتها و سازمانها هستند و در نیمه اول سال جاری حجم این اوراق قرضه، به هجده بیلیون دلار بالغ شده است. سرمایه گذاری و ذخیره یوان در چند ماه گذشته برای بانکهای مرکزی تسهیل بیشتری یافته که در واقع اولین قدم اساسی برای آزاد کردن معاملات یوان در سطح بین المللی محسوب می شود.

در چند ماه گذشته، بانکهای تجاری چین شعبه هایی را نیز در هندوستان دایر نموده اند که اختیار افتتاح حساب و سایر عملیات بانکی به پول چین را دارا هستند و لندن نیز در حال مذاکره با پکن در جهت ایجاد بازار معاملاتی یوان چین است. بسیاری از کشورهای آسیایی و آمریکای جنوبی و بانکهای مرکزی که نامشان فاش نشده است در حال خرید و ذخیره سازی یوان هستند. نیجریه، تایلند، فیلیپین، شیلی، سنگاپور نیز در زمره آن کشورهایی هستند که تمایل خود را به خرید پول چین و جایگزینی آن با دلار و یورو و پوند بطور رسمی تری اعلام نموده اند.

در مردادماه سال جاری بانکهای مرکزی برخی کشورها خریداران عمده اوراق قرضه یوان در هنگ کنگ بودند که به زعم آنان نه تنها ارز مطمئن و با پشتوانه ای برای روزهای آینده است، بلکه حدود 4% بازده و درآمد نیز دارد. به نظر برخی از مقامات بانکی، اوراق قرضه یوان از طلا کم نوسان تر و امنیت بیشتری دارند.

مقامات چینی به مدیران اتحادیه اروپا گفته اند که تلاش خواهند نمود تا سال 2015 میلادی (1394 شمسی) پول خود را کاملا قابل معامله در بازارهای پولی خارج از کشور نمایند. البته از آنجا که چین هنوز دارای قابلیت های مقرراتی و کنترلی برای عرضه جهانی پول خود نیست، لذا با طمانینه و با احتیاط مشغول اجرای پروژه آزادسازی "یوان" است و بطور همزمان نیز، به شیوه ای کنترل شده و موردی حجم زیادی از مبادلات بین المللی خود را با یوان انجام می دهد و میزان این گونه مبادلات در نیمه اول سال جاری به یک بیلیون یوان رسیده است که سیزده برابر سال گذشته است. همچنین برخی کشورها نیز با چین وارد قراردادهایی شده اند که بر آن اساس مبادلات خود را با یوان و ارزهای محلی انجام می دهند و دلار را به طور کلی کنار گذارده اند.

بسیار طبیعی است که بتوان نتیجه گیری نمود که وجوهی که در چند سال گذشته صرف خرید طلا می شده است، امروزه بخشی فزاینده از آن، به خرید یوان اختصاص می یابد و این سیر خرید یوان در سال جاری افزایش چشمگیری یافته است که ماحصل کلام تقاضای کمتر برای طلا بوده و خواهد بود. همچنین فعالیتهای پولی دیگر در سطح جهان برقرارند که هر یک می تواند تقاضا برای خرید طلا را کاهش بیشری بدهد. کشورهای آمریکای جنوبی، ارزی مشترک را مورد مبادله قرار می دهند که به “SUCRE” موسوم است و صندوق بین المللی پول مشغول بازنگری سیستم پول ارز جهانی است که هر یک به تنهایی نشانه ای از تمایل به تغییر سیستم پولی جهان می باشند.

تا زمانیکه یک پول جدید و یا یک سیستم پولی بین المللی مورد قبول همگان، وارد میدان نشود، قیمت طلا رو به افزایش خواهد داشت، اما خبرهای مربوط به یوان چین و بازنگری سیستم پولی صندوق بین المللی پول در واقع توانسته است از میزان نوسانهای ناگهانی طلا بکاهد.  لذا به سرمایه گذاران غیر حرفه ای طلا توصیه می شود در ماههای آینده ضمن زیر نظر داشتن تورم و رکود جهانی، دو عامل را تحت نظارت مستمر قرار دهند. اولین آن نگاه به سیاستهای پولی چین و زیر نظر داشتن یوان است و دوم اطلاع از اقدامات صندوق بین المللی پول است که درصدد اصلاح واحد پولی "SDR" و پیدا کردن جانشینی برای دلار آمریکاست که درغیر اینصورت عملا نقش وجودی صندوق زیر سئوال بیشتر خواهد رفت. هر چه که شرایط ارزی جهان بهتر شود، قیمت طلا ثبات نسبی بیشتری پیدا خواهد کرد.

یادداشتهای فوق، اشاره به وضعیت طلا در مقابل دلار و ارزهای بین المللی دارد. از آنجا که در ایران طلا با ریال معامله می شود، وضعیت کمی متفاوت است. سرمایه گذاران ایرانی از یک طرف به بازار جهانی طلا نگاه می کنند و در طرف دیگر ارزش ریال را در مقابل دلار تحت نظر دارند. اگر ارزش پول ملی در ماههای آینده رو به کاهش گذارد و تورم شدیدتر شود، قطعا طلا و دلار دارای نوسان و افزایش قیمت به ریال خواهند شد و چنانچه ریال ایران بتواند ثبات نسبی خود را در ماههای آینده حفظ نماید، آنوقت تحلیل قیمت طلا به دلار و نگاه مستمر بر صندوق بین المللی پول و سیاستهای ارزی چین کار ساده تری است.

خلاصه آنکه ظهور بیشتر ارزهای قدرتمند در روز و ماههای آینده هر یک بخشی از سرمایه گذاری در طلا را کاهش می دهد و افزایش بیشتر قیمت طلا تا هنگامی میسر است که سیستم پولی معتبر جهانی و یا ارزی پر اعتبار به بازار وارد نشود.

با تشکر

محمود گنابادی Ph.D.

FCSI, CIM, FMA, CSA, AMP

Is the gold honey moon about to end?

To hedge or ...........

Although, Gold is the best commodity to hold in the current global financial markets, the Chinese Money is becoming convertible and believed to be a good alternative to hold as well.

Refreshing your Memory, in the article called “TALA ARZE BEDOUN MARZ 6”, written on 21st of July 2011,  I Wrote that the gold price has no way but to go up until a new world reserve currency is defined and come to play.

According to my studies and research, China is aggressively promoting its currency to be internationalized and fully convertible by the year 2015.

 Many finance ministers and professionals are acknowledging now that the China currency “Yuan” might be a good candidate to be a new “world currency reserve”.

During the last few months, some central banks are openly or confidentially have been buying "Yuan" to hold as part of their reserve currency. Though gold is still the most valuable asset to hold, but part of the world cash capital which used to be spent in gold trades are going to Yuan transactions now.  

London has initiated a market to trade the Chinese currency,and the  DIM SUM  bonds denominated with “Yuan” are being heavily traded  in Asia and redirecting  the world capital toward its currency.

On the other hand, the likelihood of double dip recession might hurt the commodities including gold and silver and oil. So in my opinion maybe, Investors should take the necessary steps to hedge their gold positions and holdings.

I am writing a new detailed article in Farsi regarding the Chinese activities to internationalize its money , and its negative impact on the gold prices in the coming months. This article will be published and posted next week.

Good luck

September 21, 2011

طلا ارز بدون مرز (6

به نام خدا

طلا ارز بدون مرز (6)

جمعه 31 تیرماه سال 1390 شمسی (July 21/2011)

از اوایل سال 2004 میلادی تا اواسط 2007 یک سری مقالات تحقیقی و تحلیلی در پنج بخش را تقدیم جامعه فارسی زبان داخل کشور نمودم که در رسانه های فارسی زبان خارج و بعضا در داخل به چاپ رسید. اینک افتخار دارم که شماره 6 آن را تقدیم نمایم. مطالب ذیل حاصل مطالعات و جمع بندی نظرات اهل بازارهای ارز جهان و فلزات گرانبها و برخی مسئولان بازارهای سرمایه غرب است و به تحلیل و پیش بینی قیمت طلا و ارزهای جهانی شامل چگونگی برابری احتمال این ارزها به ریال ایران است.

اما برای آنکه بتوانیم تصویر صحیح تری از آینده فلزات گرانبها و ارزهای جهانی را ترسیم کنیم، بهتر است به گذشته و پیشینه این تحقیق برگردیم و به خاطر آوریم که تاریخچه رفتار طلا و ارزهای بین المللی چگونه و به چه صورت بوده است و در واقع از کجا آمده است تا امروز بتوان به سادگی دریافت که به کجا خواهد رفت. لذا اجازه دهید خلاصه ای از گذشته طلا و فراز و نشیب های آنرا که به شدت متاثر از سیاستهای دولتی اوراق امریکایی و ارزش دلار آمریکا که در واقع مهم ترین ارز بین المللی جهان تلقی می شد، را بازگو کنم تا در مرحله پیش بینی رفتار قیمت فلزات گرانبهای (طلا و نقره) و نرخ ارزها عهده در برابر آن ؟؟؟؟ از تجربه گذشتگان بهره بگیریم و دریابیم چه شده است که صعودی قیمت طلا از واقعه یازدهم سپتامبر به بعد شگفت انگیز بوده است و در چند سال آینده و تا هنگامی ارزهای جهانی به ارزش ذاتی خود برنگردند ادامه خواهد داشت.

در سال 1996 که کسر بودجه آمریکا رو به کاهش و بهبود گذاشت و نرخ بالاتر در بهره و به تبع آن دلار آمریکایی پر قدرت شد و تا سال 2001 با بهتر شدن کسر بودجه آمریکایی ها، طلا نیز سیری نزولی داشت، اما از یازدهم سپتامبر 2011 سیر و روند کاهش ؟؟؟؟ طلا کاملا عوض شد و سیر صعودی را در پیش گرفت که علت اساسی آن بدهکار شدن تدریجی و بیشتر آمریکایی ها و افزایش "کسر بودجه" و نرخ های پایی بهره بود که منجر به کاهش ارزش دلار آمریکا و افزایش قیمت طلا در بازارهای جهانی بوده است. البته مسئله تقاضای فزاینده با یک میلیارد ؟؟؟؟ هنوز نگرانی های فزاینده از بدهیهای آمریکا که موجب تضعیف دلار به عنوان ارزی بین المللی در میان سایر کشورها نیز وجود دارد که خود موجب افزایش ذخیره طلای بانکهای مرکزی جهان شده بود.

گرچه به نظر می رسد که قدرت اقتصادی آمریکا و ارزش دلار آن در حال افول روزافزون است و به نظر می رسد که بسیاری از کشورهای جهان در تبادلات و معاملات خود به دلار تکیه کمتری می کنند، اما جایگزین کردن یکباره آن با هر سیستم پرداخت پولی دیگری، لطمات بزرگی به طلبکاران آمریکا نیز خواهد زد و این است که سیر نزولی آن به آهستگی پیش رفته است.

علت اصلی، وجود بدهی ها بوده، امروز آمریکایی ها را باید به سال 1913 که بانک فدرال آن تاسیس شد نسبت داد. منظور از تاسیس بانک فدرال کنترل و نظارت بر نظام پولی آمریکا بود و اجرای سیاست پولی کشور را در جهت کنترل حجم پول و تورم بر عهده داشت. اما سیاست بانک بر نظام اعتباری به جای معاملات نقدی پایه ریزی شده بود واز آنروز به بعد ملتی ثروتمند و صنعتی به وسیله یک سیستم اعتباری اداره شد.

از سال 1913 تا 1971 یعنی به مدت 58 سال، بانک فدرال آمریکا به پشتوانه ذخایر طلای خود پول بیشتری چاپ می نمود و قدرت خرید دلار به تدریج رو به کاهش گذارد. اما در سال 1971، فرانسوی ها فاش ساختند که ذخایر طلای آمریکا به مراتب کمتر از دلارهای چاپ شده آن است. برگرداندن دلارهای آمریکایی شروع شد. آقای ریچارد نیکسون که رئیس جمهور وقت بود با صلاحدید اقتصادانان آن زمان، تصمیمی بسیار پر اهمیتی را اتخاذ کرد که نقطه عطفی در اقتصاد آمریکا و سیاستهای پولی و مالی جهان بود.

او در اکتبر 1971 (اوایل دهه 1350 شمسی) اعلام نمود که دولت آمریکا طلا را از پشتوانه دلار خود برداشته است و قانون "استاندارد طلا" را که تا آن زمان به عنوان پشتوانه اکثر پولهای جهان محسوب می شد، جایگاه خود را از دست داد. از آن زمان تاکنون دلار آمریکا بدون پشتوانه به حیات خود ادامه داده است و به تدریج از اعتبار آن که رابطه مستقیمی با میزان بدهیهایش دارد در سطح بین المللی کاهش یافته و قدرت خرید خود را بتدریج از دست داده است.

این بسیار طبیعی است که عدم وجود استاندارد طلا که هر کشوری باید به میزان ذخایر طلای خود پول چاپ کند در اختیار سیستم اقتصادی قرارداد، موجب می گردد که استاندارد بدهی شکل بگیرد، بدین معنی که هر کشوری که بدهکارتر باشد و هزینه هایش از کنترل خارج شود، ارزش پول رایج آن کاهش خواهد یافت و طبیعتا طلا که پس از جنگ دوم جهانی، عمدتا با اندوخته ارزی جهانی یعنی دلار، ارزیابی می شود در قبال این ارز بدهکار، افزایش قیمت پیدا نموده و خواهد کرد، تا زمانیکه بدهیهای آمریکا کاهش نیابد و کسر بودجه آن رو به کاهش نگذارد، ارزش دلار رو به کاهش خواهد گذارد و قیمت طلا روندی افزایشی را خواهد داشت.

در چند سال اخیر کشورهای دیگر و بالاخص کشورهای طلبکار از آمریکا مثل چین و ژاپن و کره ... دریافته اند که وضعیت ارزش دلار بدون پشتوانه آمریکایی مطلوب نیست و بتدریج در حال سبک کردن بار دلاری اندوخته های خود به طرق مختلف هستند. آنها بخاطر طلب های خودشان هم که شده مایل نیستند ارزش دلار سقوط ناگهانی کند. زمانیکه بیش از 70% صادرات جهان با دلار آمریکا انجام می گیرد، حفظ ارزش این پول بدون پشتوانه که یک کشور بسیار بدهکار آنرا چاپ می کند دارای عمری محدود است.

پولهای کاغذی همیشه و در طول تاریخ به دلایلی مشابه منتهی به فاجعه های اقتصادی شده اند. گذشته نشان می دهد که هر دولتی که شروع به چاپ اسکناس بدون پشتوانه می کند، دیر یا زود ارزش پولش رو به نقصان می گذارد و به تدریج به تاریخ می پیوندد. ارزش پول برزیل در سالهای 1994-1992 به نزدیک صفر تنزل یافت، مکزیک در سالهای 1995-1994 بیش از 50% ارزش پولش را و روسیه نیز در 1998 بیش از 70% ارزش پول خود را از دست داد، لذا در شرایط عدم اطمینان جهانی از شرایط اقتصادی، سیاسی و اجتماعی و وضعیت اسفناک دلار و حتی یورو، بسیار طبیعی است که ارزش طلا در ماههای آینده رو به افزایش بیشتری می گذارد و گرچه با اخبار جهانی نوسان می کند، اما در بلندمدت افزایش ارزش بیشتر خواهد داشت.

شهروندان کشورهای چین و هند در چند سال گذشته به طور بی سابقه ای سرمایه گذاریهای خود را به سمت طلا و نقره سوق داده اند. در شرایط فعلی پرواضح است که دولتها می توانند در صورت لزوم به هر میزان که بخواهند پول چاپ کنند، اما طلا نمی شود چاپ نمود و فعلا جایگزین دیگری در قبال ارزهای جهان ندارد که آن را "ارز بدون مرز" نامیده اند.

البته لازم به ذکر است که قیمت طلا در بازارهای بین المللی و توسط بانکهای معظم جهانی از طریق مکانیزم عرضه و تقاضا و سیاستهای دیگر کنترل می شود، اما فاکتورها و عوامل موجود اقتصاد کلان و اجتماعی و سیاسی و جغرافیایی و فزونی تقاضا در عرضه در قبال این کنترل تفاوت می کنند و تا هنگامیکه ثبات اقتصادی و نظام پولی جهان ایجاد نشود و تعریف دیگری از ارز بین المللی رایج صورت نگیرد، طلا و نقره در حال نوسان و صعود خواهند بود.

نکته ای را که نمی باید از نظر دور داشت آن است که آمریکایی ها تا زمانی می توانند پول چاپ کنند که دلار "اندوخته ارزی جهانی" محسوب می شود و اگر روزی قرار باشد کالاهای صادراتی با ارزی غیر از دلار آمریکا معامله شوند، آنوقت است که دلار را در بسیار محافل برای معاملات صادراتی نمی پذیرند و سقوط ارزش آن کاملا محتمل است.

بر اساس شواهد متعدد بسیاری از کشورهای جهان دیگر ارز مورد معامله به دلار نمی پذیرند. گفته می شود که کشورهای حوزه خلیج فارس با همراهی چین، روسیه، ژاپن و فرانسه طرحی را آماده نموده اند که از آن پس معاملات نقدی خود را به جای دلار با یک سبد ارزی شامل ین ژاپن، یوان چین، یورو و طلا و یک پول مشترک کشورهای غربی خلیج فارس انجام دهند. این خبر گرچه بعدا تکذیب شد، اما تعداد اینگونه تصمیم گیریها در محافل بزرگ اقتصاد جهانی و در میان دولتها بسیار زیاد است.

در فوریه سال جاری 2011، صندوق بین المللی پول گزارشی را ارائه داد که در آن از امکان تغییر دلار به عنوان ذخیره ارزی جهان در دست بررسی است. البته صندوق بین المللی پول به سبد ارزی خود است (SDR) که در سال 1969 ایجاد شد که قابل تبدیل به هر ارز جهانی بود. پول صندوق بین المللی به یک سبد از ارزهای جهان با توجه به اعتبارشان گفته می شود.

چینی ها که بیش از همه دلار در اختیار دارند در چند سال اخیر با تعجیل زیاد در حال سبک کردن بار دلاری خود هستند و در تمام دنیا دست به خرید دارایی زده که با دلار پرداخت می کنند، شرکتهای گاز آمریکایی، الکتریسته برزیل، خودرو سوئدی و بسیاری دیگر از این دست خریدها را انجام می دهد که دلارهای خود را در واقع تبدیل به دارایی دیگری نماید.

اقتصاددانان غرب می گویند که دلار آمریکا نقش بهترین و معتبرترین ارز جهان را پس از پایان جنگ دوم جهانی بر عهده گرفت، اما به انتهای راه رسیده است و امروز دارای سیستم پولی بیماری است که به سادگی علاج نمی شود. بهر حال سقوط سنگین ارزش دلار برای بازارهای جهانی بسیار زیان آور است و بسیاری از اهل نظر افزایش قیمت نقره و طلا را ناشی از امکان این سقوط می دانند. نقره از سال 2001 تاکنون 500% افزایش قیمت یافته و طلا حدود 370% افزایش ارزش یافته است که بسیاری معتقدند که این نشانه سقوط دلار در ماههای آتی است.

دولتهای خارجی، سرمایه گذاران حقوقی بزرگ و شرکتهای چند ملیتی کلان اطلاع دارند که دلار آمریکا با خطر بسیار جدی روبروست و از این جهت تماما به سوی خرید طلا روی آورده اند، زیرا تجربه گذشته نشان داده است که وقتی کشوری بحران ارزی دارد، طلا پناهگاه امنی است، بالاخص که این بار بحث بر سر "ارز اندوخته جهانی" است.

تحقیقات و نظرات اقتصادی در بخشهای حرفه ای و آکادمیک در مجموع همه بر افزایش قیمت طلا اصرار دارند و معتقدند که این الزاما قیمت طلا نیست که در حال بالا رفتن است، بلکه ارزهای کاغذی جهان هستند که در حال رنگ باختن می باشند که به معنی ادامه بحران ارزی و بدهی جهانی و افزایش بیشتر و بیشتر قیمت طلاست.

بحث افزایش فزاینده تقاضا برای طلا در سراسر جهان توسط سرمایه گذاران شرکتهای بزرگ، دولتهای مرکزی و کمبود عرضه طلا از یک طرف و شرایط اقتصادی آمریکا و اروپا مطمئنا بازارهای پولی و سرمایه گذاران را به سمت خرید طلا و نقره که پناهگاه امن سرمایه گذاران در گذشته بوده است، خواهد کشاند.

بحران های جدی مالی در آمریکا و اروپا در جریان است که هر کدام از آنها عاملی برای کاهش ارزش ارزهای اروپایی و آمریکایی در مقابل طلاست. اروپایی ها به شدت نگران سرایت بحران بدهی کشورهای عضو خود هستند و نگران آن می باشند که مشکلات یونان به ایتالیا و اسپانیا نیز سرایت کند. در آمریکا رئیس بانک فدرال موکدا گفته است که چنانچه لازم باشد برای بار سوم در اقتصاد کشور نقدینگی تزریق خواهد کرد که این به معنی دقیق تر شدن ارزش دلار و افزایش قیمت طلا خواهد بود. هم چنین بحث و جنجال دولت آقای اولاما رئیس جمهور آمریکا، کنگره آمریکا بر سر اجازه افزایش سقف بدهیهای آمریکا که امروز حدود 3/14 تریلیون دلار عنوان می شود نیز تاکنون به جایی نرسیده است. رئیس جمهور آمریکا و وزیر خزانه داری و رئیس بانک مرکزی او می گویند که چنانچه اجازه افزایش سقف بدهیها تا دوم آگست سالجاری به آنها داده نشود، احتمال عدم پرداخت بهره بدهیهای دولتی در سررسید مذکور وجود دارد که از نظر تکنیکی برای دلار و اقتصاد آمریکا فاجعه بار خواهد بود. دو شرکت رتبه بندی Soopoor , Moody اعلام نموده اند که در صورت مخالفت کنگره با افزایش سقف بدهیها و نکول احتمالی بازپرداخت های آگست Aug، توان بازپرداخت بدهیهای دولت آمریکا که اکنون “AAA” است را مورد ارزیابی و احتمالا کاهش رتبه قرار خواهند داد.

در شرایط کنونی بسیار منطقی و مشهور است که طلا در این سناریوها حرف آخر را خواهد زد و در مقابل افزایش بدهیهای کشورهای اروپایی، آمریکا و ژاپن به طور مستمر افزایش قیمت خواهند داشت.

در دهسال گذشته ین ژاپن و یورو و دلار کانادا 70% قدرت خرید خود را از دست داده و پوند انکلستان و دلار آمریکا نیز به میزان 80% از قدرت خریدشان کاسته شده است و این روند تا زمانیکه نظم نوینی برای سیستمهای پولی و مالی جهان ایجاد شود، ادامه خواهد یافت که ایجاد این نظم نوین هم نیاز به زمانی نسبتا طولانی خواهد داشت.

چارت

اگر رئیس جمهور آمریکا بتواند مجلس را قانع کند که سقف بدهی را افزایش دهند، این عمل در واقع به تضعیف بیشتر دلار می انجامد و تقاضا برای خرید طلا را افزایش می دهد. افزایش سقف بدهی ها یه معنی چاپ بیشتر دلار و رقیق کردن ارزش آن است که به افزایش قیمت طلا می انجامد.

در میان ارزهای جهان در حال حاضر، فرانک سوئیس به خاطر داشتن سیستم پولی با پشتوانه ارزی معتبر است. ارزهای کشورهای استرالیا و کانادا و نیوزلند در مجموع مشکلات ناشی از بدهی ندارند، اما بی تاثیر از وضعیت نابه سامان اقتصادی جهان نیستند. اما ارزهای آمریکایی و اروپایی نیز شرایط مطلوبی را ندارند و نرخ آنها در مقابل طلا نیز کاهش پیدا خواهند نمود.

ریال ایران نیز در شرایط تورمی امروز کشور به تدریج رنگ بیشتری می بازد، اما یک مسئله مهم که نباید از نظر دور داشت آن است که اگر قرار باشد یارانه ها برداشته شود، دولت در نهایت می باید یارانه دلار را هم (حمایت از ریال) بردارد که آنگاه ارزهای خارجی نسبت به ریال ایران افزایبش بیشتری خواهند داشت. اما چنانچه مسئله تحریم حل شده و تورم تحت کنترل بیشتری قرار گرفته و طرح هدف مندی یارانه ها با کندی بیشتر و در شرایط کند اقتصادی انجام شود، شاید بتوان از سقوط بیشتر ارزش ریال ایران در قبال ارزهای معتبر جهانی کاست.

با تشکر

سخنی با سرمایه گذاران و همکاران سبد گردان

به نام خدا

سخنی با سرمایه گذاران و همکاران سبد گردان و مدیران محترم صندوقهای مشترک

همه مدیران سبدهای سرمایه گذاری آگاه هستند که اساس و فلسفه وجودی سبد سرمایه گذاری کاهش ریسک از طریق تنوع بخشیدن به انواع دارایی های درون سبد است. در بازارهای پیشرفته جهان ایجاد سبد سرمایه گذاری چهار مرحله دارد که بطور خلاصه عبارت از طراحی خط مشی سرمایه گذاری با توجه به شناخت اهداف و انتظارات و میزان ریسک پذیری سرمایه گذار، ارزیابی شرایط کلان اقتصادی و سیاسی در میان مدت، ایجاد سبد و نظارت مستمر بر آن و تعدیل و ارزیابی ادواری عملکرد سبد می باشند.

تحقیقات متعدد انجام شده نشان داده اند که مهمترین مرحله ایجاد سبد سرمایه گذاری، همان قدم اول است که طراحی خط مشی سرمایه گذاری است و تمرکز بر شرایط عمومی و خصوصی سرمایه گذار دارد. صرف نظر از آنکه سبد سرمایه گذاری یک صندوق مشترک و مشاع بوده و یا برای یک شخصی حقیقی و یا حقوقی ایجاد شده باشد. تبیین و تعریف خطی مشی مبتنی بر شناخت مشتری در ابتدای راه یک ضرورت مسلم است.

گرچه هدف هر سرمایه گذاری در مجموع ایجاد سود و کسب درآمد بیشتر است، اما سرمایه گذاران از جهات بسیاری با یکدیگر متفاوت هستند و بالطبع اهداف و نیازهای آنان با یکدیگر فرق داشته که بستگی به سن، وضعیت مالی و میزان تحمل ریسک آنان و سایر مسائل دارد، لذا سبدهای سرمایه گذاری می باید با توجه به اینگونه تفاوتها خصوصیتی طراحی متفاوتی داشته باشند.

بطور معمول هر چه سن سرمایه گذاران بیشتر می شود تحمل ریسک آنان کاهش پیدا می کند. در سن بیست و پنج سالگی تمرکز سرمایه گذار به جمع آوری و ایجاد ثروت و پس انداز است و سرمایه گذاری که دارای سنی بالا می باشد بیشتر تمایل به حفظ اصل سرمایه دارد و طبیعتا ریسک گریزتر است. لذا نمی توان دارایی این دو سرمایه گذار را در یک سبد سرمایه جای داد، زیرا تا آن هنگام که بازارهای سرمایه در حالت رونق می باشند مشکلی وجود ندارد، اما چنانچه نوسانات قیمتها افزایش یافته و یا و بطور مقطعی بازار رکودی شود، میزان صدمه مالی به سرمایه گذار و کاهش محبوبیت مدیران سبد جبران ناپذیر خواهد بود.

وقتی از سرمایه گذار سوال می شود که هدفش از سرمایه گذاری چیست، معمولا می گوید که هدف کسب منفعت و سود زیاد است. اما بسیاری از آنان سطح انتظارشان از بازار که عمدتا مبتنی بر سالهای گذشته است غیر واقعی و بالاست که گذشته دلیل تکرار آینده نیست. در مرحله طراحی سرمایه گذاری، مشتری سطح انتظارات خود را خواسته یا نا خواسته با میزان ریسک قابل قبولش می سنجد و در بلندمدت به سازمان و مدیر سبد خود وفادار بوده و با نوسانات احتمالی دچار سستی نشده و تصمیمات نامعقول نمی گیرد.

مدیران سبد گردانی در اولین حرکت ایجاد سبد سرمایه گذاری، پرسشنامه ای را که به منظور شناخت نیازها و اهداف و محدودیت ها و ریسک پذیری سرمایه گذار تهیه شده مورد استفاده قرار می دهند و طی یک نشست دوستانه، به مشتری کمک می کنند که این پرسشنامه را با اتفاق یکدیگر کامل کنند. این عمل تحت عنوان “Know your client” "شناخت مشتری" موسوم است که هدف اصلی آن عقلانی کردن رابطه ریسک پذیری مشتری با بازده مورد انتظار او است و به مدیر سبد کمک می کند تا وجوه سرمایه گذار را به نحو مناسب تری به دارایی ها و اوراق بهادار متنوع تخصیص دهد و در واقع برای هر مشتری لباس مناسب تن او را می دوزد و با در نظر گرفتن ریسک پذیری مشتری سبدی را ایجاد می نماید که در شرایط سخت و رکودی، مشتری را دچار یاس و نگرانی نمی کند.

سبد گردانان حرفه ای معتقدند شناخت سرمایه گذار برای مدیر سبد یک ضرورت است. مدیر می باید بداند که میزان آشنایی سرمایه گذار با بازار چقدر است. چه عکس العملی در قبال یک بازده منفی نشان می دهد و میزان تاثیر بازده منفی در زندگی مالی او به چه میزان خواهد بود، لذا این پرسشنامه را در فایل مشتری نگهداری می کند و حداقل سالی یکبار آن را با مشتری مرور می نماید تا چنانچه تغییراتی در وضعیت مالی مشتری و یا ریسک پذیری او اتفاق افتاده باشد آن را تعدیل کند. هم چنین اگر مدیر سبد به هر دلیلی به کار خود ادامه ندهد، مدیر جدید با مرور فایل مشتری وضعیت او را می شناسد.

از طرف دیگر وجود خط مشی و یا نقشه راه (Policy Statement) برای سرمایه گذار موجب می شود تا عملکرد سبدگردان قابل ارزیابی باشد و ملاک ارزیابی صرفا بر میزان بازده سبد استوار نباشد که ریسک هر سبدی متناسب با بازده آن است و در صورت ایجاد نوسان، سبدهای پرریسک تر صدمات بیشتری می ببینند، لذا ارزیابی سبدها و صندوقهای مشترک بهتر است بر ریسک و بازده استوار باشد و تنها ملاک اندازه گیری عملکرد بازده آن سبد نباشد.

گرچه برخی از شرکتها و سازمانهای فعال در بازار کم و بیش از روشهای شناخت مشتری در سبدهای خصوصی و غیر مشاع استفاده می کنند، اما فرایند کامل تر شناخت مشتری و ثبت اولیه وضعیت مالی و ریسکی و اهداف او موجب می شود تا در شرایط رکودی، سرمایه گذاران، بسرعت از بازار خارج نشوند و صف های فروش بدون خریدار، شاخص ها را دچار سقوط نکنند.

در پایان پیشنهاد می گردد که در جریان رتبه بندی عملکرد صندوقهای مشترک علاوه بر اعلام بازده، ریسک سبد نیز در ستونی درج شود تا سرمایه گذاران با توجه به ریسک و بازده مناسب خود دست به سرمایه گذاری در صندوقهای مزبور بزنند.

با احترام

دکتر محمود گنابادی – مدیر سبدگردانی بازارهای آمریکای شمالی

نگاهی سازنده تربه احتمال نوسان در شاخص های بورس طی ماههای آینده

در چند ماهه گذشته اکثر صاحبنظران و اهل قلم بازار سرمایه نظرات ارزشمند خویش را در خصوص وضعیت بازار سرمایه کشور و آینده آن مطرح نموده که در یک جمع بندی کلی شاید بتوان حاصل این نظرات را مثبت تلقی کرد. اما از دریچه ای دیگر می باید اذعان نمود که گرچه بازارهای سرمایه ما جوان و پرقدرت و جذاب هستند، اما دارای تجربه و پختگی سنواتی لازم و کافی نیستند و چنانچه روند رشد آنان با مسائل پیش بینی نشده ای روبرو شود، شاید نتوانند عکس العمل های حرفه ای لازم را در مقابل نوساناتی دوره ای کوتاه و یا بلند مدت نشان دهند. آیا بازارهای سرمایه ما دارای ابزار لازم برای مقابله با روندهای نزولی و رکودی هستند تا در قبال اتفاقات احتمالی که می تواند از هر ناحیه خرد و کلان سیستمی اعم از اقتصادی، اجتماعی و سیاسی در سطح ایران و جهان اتفاق بیفتد، و دچار ریزش نشده و به مدیران سبدها، کارگزاران و سرمایه گذاران صدمات جبران ناپذیری نزند.

انشاا... که امسال نیز بازار به مثابه سال قبل خوب عمل خواهد کرد و سرمایه گذاران تازه ای را در سطح داخل و خارج کشور به خود جذب نماید، اما اگر خدای ناکرده پدیده های اقتصادی و اجتماعی و سیاسی این بازارها را نا آرام کند، آیا آمادگی لازم برای حفظ ارزش صندوقهای مشترک سرمایه گذاری و کاهش زیان سرمایه گذاران تدبیر شده است. به این عقیده می توان راهکارهای موجود را از هم اکنون ارزیابی نمود تا در صورت بروز نوسانات و افت و خیزهای مقطعی بازار، عکس العمل بازار سرمایه ما حرفه ای باشد و جامعه نوپای سرمایه گذار در بورسهای کشور دچار دلزدگی نشود و جریان وجوه نقد به سمت درآمدهای کاذب و واسطه گری و خرید ارز و سکه هدایت نشود. همچنین مدیران سرمایه گذار و سبدگردانهای متخصص را نیز از این آزمایش بسیار حساس و پر اهمیت روسفید وسرافراز بیرون آورد.

گرچه بازارهای بورس ایران طی سالیان گذشته مرتبا در حال اصلاح ساختار بوده اند و رشد چشمگیری داشته اند، اما چنین بازار سرمایه جوانی، از مکانیزم لازم جهت مقابله با بحران های مقطعی و دوره ای کم بهره مانده است. مطمئنا اهل نظر و بازار سرمایه می دانند که راهبردهایی را می توان از هم اکنون در نظر گرفت و مورد آزمایش قرار داد. ابزارهایی که هم اکنون در بازار بورس وجود دارند، با اندکی تغییرات تکنیکی و ساختاری قابلیت آنرا خواهند داشت تا در مقابل شرایط رکودی که در هر بازار سرمایه ای در جهان گهگاهی اتفاق می افتد، تعادل نسبی خود را حفظ نمایند.

استفاده از روشهایی پوشش دهی ریسک یا ایمن سازی "Hedging" چندان کار پیچیده ای نبوده و نیست، بالاخص که سازمان بورس و دست اندرکاران بازار سرمایه بسترهای مناسبی را برای اجرای این عملیات پایه گذاری نموده اند. اوراق آتی بورس تهران هنوز چندان فعال نیست و با تعداد معدودی سهم نقش اساسی خود را هنوز نتوانسته است ایفا کند و در تعادل بازارهای پر نوسان در شرایط فعلی کاری از دستش ساخته نخواهد بود، زیرا تعداد محصولات آن بسیار معدود و محدود است. آیا راهی وجود ندارد که تعداد شرکتهای واجد شرایط برای ورود به بازارهای آتی افزایش یابند. برای آنکه کلام را خلاصه نمایم به ذکر چند راه حل کلی که هر یک می توانند به بازارهای بورس کشور عمق بیشتری بدهند، به شرح ذیل اشاره می شود:

1- ترغیب و تسهیل ورود شرکتهای عام به جرگه بازارهای آتی در بورس تهران

2- اجازه ورود صندوق های مشترک سرمایه گذاری به بازارهای آتی با اندکی تغییرات ساختاری

3- ایجاد صندوقهای مشترک "شبه شاخص" برای بازارهای آتی که می تواند حجم معاملات را بالا برده و نقدینگی ایجاد کند و جامعه سرمایه گذار کشور و بازار سرمایه را از خسارت های کلان احتمالی نجات دهد.

4- صدور مجوز برای صندوقهای سرمایه گذاری به خرید درصد مشخصی از اوراق بهادار طلا (Gold Trust) و یا طلای فیزیکی از طریق بازارهای آتی و ذیصلاح به منظور کاهش ریسک سیستمی و غیر سیستمی.

5- اوراق صکوک نیز چنانچه در بازار مورد معامله قرار می گیرند و معاملات آتی آنها دچار مشکلات شرعی و فقهی نیست به لحاظ مشاع بودنشان می توانند نقش خوبی در بازارهای مشتقه داشته باشند.

6- استفاده از مرحله اول اوراق اختیار معامله Options نیز یکی دیگر از ابزار بسیار لازم برای بازار سرمایه کشور است که تاثیرات سوء نوسان را می توانند کنترل کند. پیچیدگی این اوراق نیازمند همکاری متخصصان حرفه ای و آکادمیک در طراحی و اجرا است.

این آماده سازی در جهت پیشگیری از شرایط نوسانی، به مدیران سرمایه گذاری در ماههای آینده کمک خواهد نمود که فشار فروش ناشی از ترس نابجای سرمایه گذاران در صورت بروز نوسانهای شدید را کاهش داده و سرمایه گذار دچار یاس نشده و راهکارهای خوبی برای کاهش ریسک خود را پیش روی داشته باشد. البته پر واضح است که به منظور اجرای هر کدام از این پروژه ها، مقدماتی نه چندان سخت لازم است تا ابعاد مختلفه عملیات به سرعت ارزیابی و به آزمایش گذارده شود.

خلاصه کلام که، ایکاش می توانستیم بدون پیش فرض و پیش بینی وضعیت بازارهای بورس در ماههای آینده، برای شرایط رکودی هم استراتژی های مناسبی که بازار نوپای سرمایه ایران را در مقابل نوسانات عمده بیمه نسبی نماید تدارک ببینیم و از خواص اوراق مشتقه و اوراقی که شرایط لازم و کافی را برای حفظ تعادل این بازارها داشته باشند، استفاده موثرتر و بهینه ای ببریم.

دکتر محمود گنابادی

FCSI , CIM , FMA , AMP

تاریخ : 7/4/1390

mahmoudgonabadi@gmail.com

How to Manage your credit, April 2010

مدیریت بدهی و پرونده اعتبار مالی شما

“Your Credit Management”

2010 ,Apr

در نظام های سرمایه داری، ابزار تولید عموما در تملک و اختیار بخش خصوصی است و تخصیص منابع در جهت افزایش هرچه بیشتر سود انجام می شود و سرمایه که یکی از اصلی ترین ابزار تولید است نیز محدود بوده و استفاده موثر و حداکثر از آن، مستلزم بکارگیری اهرمهای مالی و پولی است. به بیان دیگر برای استفاده حداکثر از ابزار محدود تولید، از قبیل سرمایه، معاملات غیر نقدی و یا نسیه تشویق و ترویج می شود و مقررات و ضوابط این گونه معاملات نیزمدون و مصوب می گردند.

لذا سیستم داد و ستدهای غیر نقدی و اعتباری در این کشورها معمولا ایجاب می کند که برای هرشهروند حقیقی و یا حقوقی که به دنبال استفاده از اعتبارات مالی و پولی است و تقاضای خرید نسیه را دارد، پرونده ای تشکیل شود که به "پرونده اعتباری" مرسوم است. این پرونده در واقع کارنامه خلاصه ای از عملیات و داد وستدهای اعتباری شخص حقوقی و یا حقیقی است. که مدیریت او در اداره تعهدات مالی اش را ارزیابی نموده است، پرونده اعتباری شهروندان یک کشور سرمایه داری کارنامه آنان در جریان فعالیت های اقتصادی شان را ضبط و ثبت و ارزیابی می کند و برای هر شخص نمره ای را نیز قائل می شود که معمولا بین (900-300) نوسان می کند.

این رتبه اعتباری در واقع شاخص مدیریت بدهی شما بوده و مبنای تصمیم گیری برای وام دهندگان به شما است. این نمره بسیار پر اهمیت است ومالیه خانواده به شدت از آن متأثر می شود.

البته و متاسفانه باید اذعان نمود که نظام رتبه بندی اعتباری خالی از اشکال نیست و در بسیاری مواقع ارزیابی آن منطبق با واقعیت نمی باشد. علت این امر نیز در پیش فرضهای رتبه بندی می باشد که در حوصله این بحث نیست. اما باید دید که چگونه می شود این رتبه و ارزیابی سیستمی را تحت نظارت داشت و اجازه نداد که رتبه مذکور بطور غیر منصفانه کاهش یابد. شرط اول آن است که داشتن اعتبار خوب در غرب را پر اهمیت بدانیم و سپس به توصیه های پنج گانه ذیل نیز عمل کنیم تا قربانی ارزیابی غیر واقعی این سیستم اعتباری نشویم و بتوانیم جریان معاملات مالی غیر نقدی خود را به نحو احسن اداره کنیم.

طی دو سال اخیر اقتصاد جهان و بالاخص کشورهایی که دارای نظام سرمایه داری هستند، بسیار صدمه دیده اند، افزایش بی کاری و کسادی در تمام بخش های اقتصادی از یک طرف و سخت تر شدن شرایط اخذ وام و اعتبار از طرف دیگر موجب خدشه دار شدن اعتباری بسیاری از افراد حقیقی و حقوقی در جهان شده است. خدشه دار شدن اعتبارها به معنی کاهش رتبه اعتباری است که موجب می گردد تا بانکها از دادن وام به افراد خودداری نمایند، لذا تنها راه حل آن است که به اعتبار مالی خود توجه بیشتری بکنیم و راه های افزایش رتبۀ اعتباری خود را به دقت مورد مطالعه و بررسی قرار دهیم تا قادر باشیم از بازار پولی و مالی کشور بهره بیشتری ببریم.

متخصصان وام معمولا دارای اطلاعات خوبی برای ارتقاء رتبه اعتباری شما هستند و می توانند در اداره بدهی ها به شما راهنمایی های ارزنده ای بکنند. به عنوان مثال چنانچه منزل شما افزایش قیمت یافته است و در مجموع بدهی آن کم است وشما هم دارای اعتبار خوبی هستید، می توانید از طریق تأمین مالی مجدد وجه نقد کافی جهت بازپرداخت بدهی های بهره بالا استفاده و سطح بدهی های متفرقه خود را کاهش دهید. این عمل موجب افزایش رتبه اعتباری شما می شود.

نرخ های امروز وام را نرخ های اضطراری می نامند، زیرا بسیار پائین بوده و شاید تاریخ اقتصادی جهان در چند دهه آینده چنین نرخ هایی را تجربه نکند، لذا امروز تأمین مالی مجدد (Refinance) یک حرکت بسیار سنجیده است که می تواند بدهی های بهره بالای شما را پرداخت و حجم نقدینگی شما را افزایش دهد.

اما برای آنکه بتوانیم الگویی مشخص برای اداره بدهی های خود و ارتقاء رتبه اعتباری ارائه دهیم ذیلا به بیان پنج روش ساده می پردازیم:

الف) میزان بدهی کارت های اعتباری خود را پایین نگه دارید. به بیان دیگر سعی کنید بیش از 30% اعتبار کارت خود را استفاده نکنید. به عنوان مثال اگر کارت اعتباری شما (Credit Card) دارای 3000 دلار اعتبار است، سعی کنید که بدهی این کارت از هزار دلار تجاوز نکند. کارت های اعتباری (Credit Cards) به لحاظ ماهیت نشان وضعیت اعتباری شما را به سرعت بیشتری در مقایسه با خطوط اعتباری (Line of Credit) و یا وام اتومبیل متأثر می کنند.

ب) استفاده از کارت اعتباری خود را هرچه می توانید کاهش دهید. استفاده از این کارتها و پرداخت یکجای آنان در مقاطع زمانی و یا ماهیانه، احتمال تأثیر منفی بر اعتبار شما را افزایش می دهند. هنگامیکه بدهی کارت شما گزارش می شود، چنانچه حجم بدهی بالا باشد اعتبار شما کاهش می یابد، حتی اگر در روزهای بعد از گزارش کلیه بدهی را یکجا پرداخت نمایید. لذا استفاده از کارت و پرداخت کل بدهی بر اساس ماهیانه خطر کاهش اعتبار را در پیش دارد و سیستم اعتباری به این حقیقت که بالانس بدهی شما در روزهای متعاقب گزارش تماما بازپرداخت می شود، توجه ندارد.

ج ) میزان بدهی و اعتبار خود را مرتبا چک کنید. اگر وام دهنده به شما کمی در ارائه گزارشات خود تعلل کند، حاصل کار متاسفانه تأثیر زیادی بر اعتبار شما می گذارد. لذا مطمئن شوید که حسابهای شما به روز است و همه صورت حسابها به موقع پرداخت می شوند. متاسفانه برخی موسسات مالی حداکثر اعتبار شما را در گزارشات خود اعلام نمی کنند، لذا سیستم اعتباری مجبور خواهد بود به میزان بدهی و نوسانات آن توجه کند و از آنجا که اطلاعات لازم مبنی بر حداکثر اعتبار را در اختیار ندارد، فرض را بر آن می گیرد که شما در حال استفاده کردن حداکثر اعتبار هستید، حال آنکه ممکن است شما حتی کمتر از 50 درصد از اعتبار را در حال استفاده هستند. بهترین راه حل آن است که Balance خود را پایین نگه دارید و اجازه ندهید که پرداخت های ماهیانه شما عقب بیفتد، زیرا سیستم اعتباری پس از دریافت گزارش عملکرد ماهیانه شما، صرفا به Balanceها نگاه می کند و افزایش و کاهش آنها را ملاک قرار می دهد.

د) کارتهای اعتباری قدیمی تر ارزش بیشتری از نظر اعتباری دارند، لذا سعی کنید این کارتها را از دست ندهید، زیرا کارتهای قدیمی تر وزنه و اعتبار بهتری به عملکرد مالی شما می دهند. لذا توصیه می شود کارتهای قدیمی تر خود را فعال نگه دارید.

ه) اگر در پرونده اعتباری خود متوجه اشتباهی شدید، بلافاصله اقدام به حل مسئله نمایید و اجازه ندهید که این اشتباهات در سیستم اعتباری شما بمانند و احیانا به آنها اضافه شود. بعنوان مثال اگر متوجه شدید که صورتحساب ماهیانه تلفن شما به غلط گزارش شده است، وشرکت تلفن مربوطه به هر دلیل حاضر به اصلاح و گزارش اشتباه نیست ، می توانید مسئله را با سازمان اعتباری (Credit Bureau) در میال گذارید و آنها را از شرایط آگاه سازید.

بهر حال اگر شما بهر دلیلی به دفعات نتوانسته اید پرداخت های معمول و ماهیانه کارتهای اعتباری خود را انجام دهید، مسلما رتبه اعتباری تان کاهش یافته وبه راحتی نخواهید توانست وام ارزان قیمت بگیرید، مگر آنکه اعتبار خود را بهبود بخشید.متخصصان وام مسکن معمولا دارای تجربه و دانش کافی برای طرح بهبود اعتبار شما هستند و مراجعه به آنها بسیار سودمند است.

با احترام – محمود گنابادی

متخصص وام های مسکن و تجاری

Dominion Lending Centre

Tel.: 604-340-3270

Building Inspection for Home buyers, Feb. 2010

اهمیت بازرسی در هنگام خرید ملک و ساختمان

Inspection. Feb. 2010

بسیاری از خریداران ملک و ساختمان بخصوص آنها که برای اولین بار می خواهند صاحب خانه شوند، مسئله بازرسی حرفه ای (Inspection) ساختمان مورد خرید را چندان جدی نمی گیرند و به تصور آنکه بازرسی ساختاری منزل کاری تشریفاتی و با انگیزه صرفه جویی در هزینه های خرید، از این مرحله با بی اعتنایی عبور می کنند.

پس از آنکه قرارداد خرید وفروش توسط طرفین قرارداد به امضاء می رسد، مراحل تأمین مالی، ازریابی و مسائل ثبت و انتقال سند هریک دارای هزینه هایی هستند که موجب می شوند تا برخی از خریداران نسبت به انجام بازرسی و پرداخت هزینه آن بی میل شوند.

بازرسی ساختمان این فرصت را به خریدار ملک می دهد تا نواقصی را که توسط او قابل رویت نیست، با استفاده ازابزار و اطلاعات فنی کشف و هزینه سنجی نماید.

وظیفه بازرس آن است که بخشها و سیستم های مختلف ملک را مورد بررسی و آزمایش قرار دهد و شرایط وضعیت آنها را بصورت کتبی گزارش نماید.

خریداری که این گزارش را قبل از عقد قرار داد نهایی مطالعه می کند، متوجه می شود که خانه دارای چه نواقصی است و آیا این مشکلات قابل رفع است و یا اینکه بطور کلی منزل مورد معامله دارای مشکلات اساسی است و رفع معایب آن مستلزم پرداخت هزینه های گزافی خواهد بود.

البته هنگامیکه یک واحد مسکونی (تجاری) نسبتا کم عمر را خریداری می نماییم، ممکن است مشکلات چندانی در آن مشاهده نشود، اما با بالا رفتن عمر ملک مورد خریداری، دامنه و وسعت مشکلات ملک افزایش می یابد و بازرسی ساختاری خانه قبل از خرید را ضروری می سازد.

واحد های ساختمانی قدیمی دارای مشکلات عدیده ای هستند که حتما می بایست خریدار قبل از انجام معامله از آنها با خبر باشد. اینکه پس از اطلاع از وضعیت ملک مورد خریداری، ترمیم او چگونه خواهد بود، مسئله دیگری است.

معمولا منازل قدیمی تر دارای مشکلاتی در بخش لوله کشی، سیم کشی ساختمان، سیستم تهویه و گرمایش، فرسودگی پشت بام، ترک داشتن فونداسیون ساختمان و یا چکه کردن سقف ها دارند. اگر مرحله بازرسی را نادیده بگیرید، ممکن است رویای داشتن خانه تبدیل به یک کابوس گردد. هزینه بازرسی چندان زیاد نیست ( 400 تا 200 دلار) و قطعا مطالعه گزارشی که در نتیجه بازرسی بصورت کتبی به دستتان می رسد بسیار با ارزش تر از هزینه آن است و برخی اوقات هزینه نجات است.

این گزارش به شما می گوید که چه نواقصی در اطراف واحد ساختمان مورد خرید وجود دارد و این فرصت را به شما می دهد که در مورد هزینه رفع این نواقص تحقیق کنید و بر اساس آن تصمیم نهایی برای خرید و احتمالا رفع این نواقص را بگیرید و یا اینکه بطور کلی از خرید ملک مزبور منصرف شده و به سمت واحد ساختمانی دیگری بروید.

فرض کنید گزارش بازرسی به شما بگوید که پشت بام ساختمان نیاز به تعمیر اساسی دارد و در حال از بین رفتن است و شما می باید به سرعت آن را عوض کنید. خریدار آگاه بلافاصله از یک متخصص پشت بام سازی درخواست تخمین هزینه می کند و در می یابد که در صورت انجام معامله، مثلا می باید مبلغ 10.000 دلارهم خرج پشت بام کند. یا فرض کنید که در گزارش بازرسی مطرح شود که سیم کشی واحد ساختمان غیر استاندارد است و یا فونداسیون خانه دارای شکافهای عمیق است.

بسیاری از این مشکلات قابل رفع و برخی نیز شاید به سادگی قابل تعمیر و بازسازی نباشند و در صورت اجرا هزینه های بسیار زیادی را در پی داشته باشند.

بنابراین بازرسی واحد ساختمانی را در هنگام خرید از یاد نبرید و آنرا هزینه ای لازم بدانید که می تواند در اتخاذ تصمیم درست مالی و سرمایه گذاری شما بسیار موثر باشد. خریدار مطلع با سبک و سنگین کردن مشکلات هر واحد ساختمانی در گزارش بازرسی تصمیم نهایی خود را می گیرد و این تصمیم هر چه که باشد، آگاهانه تر از آن تصمیمی است که بدون داشتن اطلاعات فنی از ساختمان مورد خریداری اتخاذ میشود.

با احترام – محمود گنابادی

متخصص وام های مسکونی و تجاری

Dominion Lending Centre

تلفن: 604-340-3270

Feb. 1, 2010