A glance at Real Estate cycle, July, 2004

A Glance at Real Estate Cycle,
Real Estate Markets U.S.A.


نگاهي به بازار زمين و ساختمان در آمريكا

نوشته حاضر برداشتي از كتاب زمان‌يابي مناسب براي خريد و فروش دارايي‌هاي فيزيكي (زمين و مسكن) است كه به قلم Robert Campbell به تحرير آمده است. آقاي Campbell يكي از صاحبنظران برجسته و موفق آمريكايي است كه از كودكي نزد پدر در اين صنعت مشغول بوده و بعدها فارغ‌التحصيل همين رشته گرديده است.
گرچه نگاه ايشان به وضعيت كنوني بدبينانه و قابل توجه است، اما الزاما نظرات او وحي منزل نيست و مي‌تواند درست نباشد. شوراي نويسندگان مجله تصميم گرفته است كه اين نوشتار را صرف آگاهي هموطنان پارسي‌زبان مشغول در صنعت زمين و ساختمان در اين ماهنامه درج كند. هشدارهاي نويسنده به سرمايه‌گذاران فعال در صنعت زمين و ساختمان آمريكا بسيار جدي است و او جدا معتقد است كه در سيكل چهارگانه صنعت مزبور، دوران خريد و فروش و رونق و كسادي مشخص است و هر كسي به اين سيكل چهارگانه نگاه مي‌كند، مي‌تواند مرحله بعد را پيش‌بيني كند.
بار ديگر يادآوري مي‌شود كه نظرات ذيل نقل از صاحبنظري آمريكايي است كه در زمينه صنعت مزبور داراي عقيده است. دنياي اقتصاد آزاد، ميدان باز اظهار عقيده و نظر است و نظر هر كس كه انحصارطلب نباشد، جاي احترام دارد. لذا بياييم و عادت كنيم و به يك مقاله خاص و نوشته منفرد بسنده نكنيم و تحمل شنيدن و هضم نمودن نظرات يكديگر را داشته باشيم. كساني كه با مطالعه يك كتاب و يا نوشته‌هاي يك استاد به او معتقد مي‌شوند و كلام او را وحي مي‌نامند، ديگر آماده شنيدن سخن غير را ندارند و گوش شنواي خود را از دست داده‌اند و به دامان انسان‌كش، تعصب ‌افتاده‌اند. آنان كه در قرن بيست و يكم ”مراد“ مي‌جويند و خود را ”مريد“ مي‌خوانند، گوش شنوا را از دست داده‌اند، و نه تنها به درك خود از جهان هستي دست نمي‌يابند، بلكه مراد خود و رسالت او را به گورستان جهل نزديك مي‌نمايند. ”از آدم يك كتاب بايد ترسيد”

سيكل رونق و كسادي بازار ساختمان

يك ميليون سال پيش، بشر غارنشين كشف نمود كه چگونه مي‌تواند بر دنياي خشن و طبيعت وحشي محاط شود و تسلط تدريجي يابد. سيكل آمدن تابستان و زمستان در فواصل منظم به او آموخت كه بايد در روزهاي گرم و فراواني، غلات و سوخت و غذاي كافي ذخيره و در روزهاي سرد و طاقت‌فرساي زمستان مصرف نمود تا زمستانها را زنده ماند. درست به مانند بشر غارنشين كه سيكل آمدن و رفتن فصول را كشف نمود و براي مقابله با شرايط هر فصل آماده مي‌شد، بشر امروز به سيكل مشابه‌اي در بازارهاي زمين و ساختمان دست يافته است. آقاي Campbell معتقد است كه بازارهاي زمين و ساختمان به مانند بسياري از پديده‌هاي طبيعي و غيرطبيعي داراي سيكل مخصوص به خود هستند و اين سيكل به سادگي در سنوات گذشته قابل مشاهده است و كماكان تكرار خواهد شد.
سيكل بازار زمين و ساختمان كاملا منطقي و قابل تعقيب و شناسايي است و با اندكي تجزيه و تحليل بدون غرض و بيطرفانه هميشه مي‌توان دريافت كه بازار در چه مرحله قرار دارد. علي‌اي‌حال، گرچه سيكل بازار زمين و ساختمان داراي عوامل مرموزي نيز هست كه شباهتهاي آن را به سيكل‌هاي طبيعت كم مي‌كند، اما اين كم‌شباهتي نمي‌بايد باعث شود تا سرمايه‌گذار بخش ساختمان و زمين در مقابل اين سيكل چهار مرحله‌اي كوركورانه تسليم باشد و پوشش لازم را در عمليات خود در مقابله با سيكل مزبور ايجاد نكند.
سيكل بازار زمين و ساختمان فرآيند مسيار متحول و قابل توضيح و منطقي را دنبال مي‌كند و از يك مرحله به مرحله بعد پاي مي‌گذارد و ساليان دراز است كه اين سيكل دايره‌وار تكرار مي‌شود. اما هر مرحله از اين سيكل داراي علائم و نشانه‌هايي است كه قابل شناسايي‌اند. اجازه دهيد قبل از آن كه به شرح علائم و نشانه‌هاي هر مرحله بپردازيم به رفتار بازار و روانشناسي سرمايه‌گذار بپردازيم.
در واقع عامل اصلي حركت دايره‌وار اين مراحل، رفتار و گرايش‌هاي بازار است كه امكان گذر از هر مرحله را به مرحله ديگر فراهم مي‌سازد. عامل اصلي نوسانات در بازار زمين و ساختمان گذر از مراحل چهارگانه اين صنعت است. اهل خريد و فروش و سرمايه‌گذاران در اين صنعت گرچه همه داراي گرايشات قابل پيش‌بيني و مشابهي هستند كه در طبيعت انسان نهفته است، اما هر يك از آنها با يكديگر از نظر خصيصه‌هاي تصميم‌گيري متفاوت هستند. طبيعت انسان كه پر از ترس و حرص و آز مي‌باشد، موتور اين مراحل چهارگانه است. ترس و حرص بشري توانسته است بازار زمين و ساختمان را از اوج به پايين كشاند و پس از مدتي آن را به رونق بازگرداند.
”طمع و ترس“ موتورهاي اصلي بازار زمين و ساختمان هستند و براي اهل حرفه كاملا قابل شناسايي هستند. اين موتور مراحل چهارگانه را ايجاد مي‌كند و بازار را بالا و پايين مي‌برد. دوره‌هايي فرا مي‌رسد كه املاك به قيمتي بالاتر از ارزش واقعي خود به فروش مي‌رسند و در مرحله ديگر قضايا برعكس است و املاك با قيمتي كمتر از ارزش واقعي خود معامله مي‌شوند. همه ما كه در اين بازارها كار كرده‌ايم، شاهد اين دوران در چند سال گذشته (2003-1997) بوده‌ايم. معمولا مردم بطور ناخودآگاه گمان مي‌كنند كه روند بازار هر چيز كه هست به همان سياق حركت مي‌كند و تغيير جهت نخواهد داد. اين پديده هميشه قابل مشاهده است، درست هنگامي كه قيمتها در بالاترين سطح خود هستند و بسيار شكننده مي‌باشند، همه براي خريد هجوم مي‌برند (طمع) و هنگامي كه قيمتها ارزان شده‌اند و بازار كساد است، هيچكس مايل به خريد ملك و ساختمان نيست (ترس). اين حركت نه چندان عاقلانه گرچه از چشم مردم دور نمانده است، اما كماكان اتفاق مي‌افتد، زيرا كه به طبيعت بشر گره خورده است. ”طمع و ترس“ دو عامل بازدارنده و زيان‌آور در صنعت زمين و ساختمان است و اين تاريخ در بازار مزبور مرتبا تكرار مي‌شود. لذا اگر اين دو خصيصه بشري را از خود دور كنيم، قطعا به سودهاي قابل توجهي دست خواهيم يافت.
زماني كه از طبيعت بشري آگاه باشيم و به سيكل اين بازار بطور بيطرف نگاه كنيم، تصوير و طرح‌ريزي براي سود بردن در اين بازار چندان مشكل نيست. هنگامي كه آگاهانه به اين بازار توجه داريم و واقعيت بازار را مي‌بينيم، ديگر كوركورانه گله را تعقيب نمي‌كنيم و تغييرات روند را پيش‌بيني و از آنها بهره‌برداري مي‌كنيم.
آقاي رابرت كمپبل مي‌گويد كه سرمايه‌گذاران بزرگ و موفق در زندگي خود ياد گرفته‌اند كه در عمليات سرمايه‌گذاري خود طرحي استراتژيك داشته و زمانهاي ورود و خروج از بازار را بدانند و برنامه‌ريزي كنند. طراحي اين استراتژي نياز به يك انسان خارق‌العاده هوشمند ندارد، بلكه انساني عقلايي و معتدل را مي‌خواهد. اين فرد مي‌داند كه وقتي بازار در اوج و يا نزديك به اوج است بايد از آن بيرون آمد و در هنگام كسادي و در كف بودن قيمتها مي‌بايد اقدام به خريد نمود. آن وقت است كه گفته مي‌شود سرمايه‌گذار مزبور سوار بر سيكل بازار است.
گرچه همه ما انسانها مايل هستيم داراي اطلاعات دروني خوبي باشيم و خيلي دوست داريم كه مسائل را قبل از ديگران دريابيم، لذا براي ارضاء اين نياز كافي است كه بدانيد در كجا به دنبال اطلاعات بگرديد و دريابيد كه در چه مرحله از سيكل‍هاي چهارگانه صنعت زمين و ساختمان هستيم. مراحل چهارگانه مزبور به طور خلاصه عبارت هستند از:
مرحله اول: بازار در شرايط كف و پايين‌ترين سطح قيمت قرار دارد كه درواقع بهترين وقت خريد است. عامل بازدارنده در اين مرحله ”ترس“ است.
مرحله دوم: قيمت‌ها بالا مي‌روند و مردم به تدريج متوجه حركت بازار به سوي رشدي سريع مي‌شوند و نهايتا تقاضا شروع به افزايش مي‌كند.
مرحله سوم: قيمت‌ها به بالاترين سطح خود و به اوج مي‌رسند كه درواقع اين بهترين زمان خروج از بازار است. عامل بازدارنده ”طمع و حرص“ است.
مرحله چهارم: قيمت‌ها شروع به كاهش مي‌كنند و مردم به تدريج هراسان مي‌شوند و تقاضا كم مي‌گردد و اين كاهش قيمت آنقدر ادامه مي‌يابد يا مجددا قيمت به پايين‌ترين سطح مي‌رسد و سيكل و چرخه بازار مجددا تكرار مي‌شود.

منحني سيكل بازار



گرچه شرح جزئيات هر يك از اين مراحل بسيار لازم است و به نظر شوراي نويسندگان مجله مي‌بايد از نظر خوانندگان بگذرد، اما با توجه به اولويت ذكر مطالب و حساسيت بازار زمين و ساختمان در مقطع فعلي اجازه مي‌خواهيم كه ابتدا به كاربرد اين مراحل چهارگانه بپردازيم و نگاهي به شرايط جاري بازار بيندازيم، شايد كه در وضعيت فعلي قيمتها در اوج باشند (مرحله سوم) و سرمايه‌گذاراني باشند كه بخواهند از اين خطوط بهره عملي بگيرند.
مراحل و سيكل چهارگانه صنعت دارايي‌هاي فيزيكي، زمين و ساختمان نقش بسيار مهمي در زندگي انسانها دارند و در برخي مواقع اثرات عميقي بر ثروت خانوارها گذارده‌اند. گرچه جمعيت جهان رو به فزوني و زمين محدود است، گرچه دولت آمريكا به منظور جلوگيري از نوسانات شديد در اين بخش اقدامات گسترده‌اي نموده است تا از يك كاهش قيمت شديد جلوگيري كند، اما مراحل چهارگانه مزبور كماكان بر بازار زمين و ساختمان حاكم خواهند بود و نيروي عرضه و تقاضا عامل اصلي بروز اين مراحل هستند، دخالتهاي معتدل‌كننده دولت قادر نخواهد بود كه اين مراحل چهارگانه (قيمت در كف، قيمت در حال رشد، قيمت در اوج، قيمت در حال نزول) را متوقف كند و كم‌رنگ سازد. گفته مي‌شود كه هرچه بازار مي‌دهد، هميشه مي‌تواند پس بگيرد. اگر هدف از ورود به اين صنعت افزايش ثروت و سود است، زمان‌شناسي و مرحله‌يابي در مركز عمليات سرمايه‌گذاري قرار دارد و كساني كه زمان مناسب را دريابند، موفق‌هاي اين رشته پرسود خواهند بود.
با توجه به طبيعت بلندمدت بازار زمين و ساختمان، شايد براي بسياري ميسر نباشد كه بتوانند از موقعيت‌هاي خريد و فروش ملك و زمين استفاده كنند. اما چنانچه استطاعت و استقامت سرمايه‌گذار از نظر بنيه مالي خوب باشد و زمان مناسب و سيكل زمين را درست تشخيص دهد (كه كار سختي نيست) هميشه مي‌توان اميد داشت كه ريسك سرمايه‌گذاري در اين صنعت كم است و سود آن در مقايسه با ريسك مزبور بسيار مطلوب خواهد بود. اطلاع از مراحل چهارگانه سيكل زمين لازم است، اما كافي نيست. بايد تلاش نمود كه رسيدن هر مرحله از قبل پيش‌بيني شود.
چگونه؟!
از بازار بپرسيد.

پاسخ را در شماره ماه آگوست و در بخش دوم اين نوشتار مطالعه كنيد.

آقاي رابرت كمپبل نويسنده واقعي اين سطور داراي اعتبار بسيار خوبي در صنعت زمين و ساختمان آمريكا است و نظرات او را بازار مزبور جدي مي‌گيرند. او معتقد است كه قيمت مسكن در شرايط فعلي آمريكا متورم است و قيمت‌ها ديگر قادر نيستند خود را توجيه كنند. او مي‌گويد كه تركيدن سهام شركتهاي نئوتكنولوژي در 1999 درسي را به ما آموخت و نشان داد كه بازار مي‌تواند شكننده شود و چنان متورم شود كه براي خالي شدن ناچار شود بشكند و يا بتركد.
افزايش قيمتهاي آنچناني و مطلوب سنوات اخير در بخش زمين و ساختمان، انسان را بي‌اختيار به اين فكر مي‌اندازد كه نكند قيمتها بادكنكي شده‌اند و بايد آماده يك انفجار بود، نكند كه بازار در حال نابودسازي خود بوده و به يك سقوط ناگهاني منجر شود. قيمت زمين و مسكن در آمريكا به شدت افزايش يافته و از سال 1995 تاكنون قيمت متوسط هر خانه حدود 40% افزايش داشته است. اين افزايش قيمت در تاريخ صنعت زمين و ساختمان آمريكا، حتي پس از تعديل تورم بي‌سابقه است. بسياري از صاحبنظران و اقتصاددانان پرسابقه اين افزايش قيمت را توجيه‌ناپذير مي‌شمارند و هشدار داده‌اند كه احتمال يك كاهش قيمت در اين صنعت دور از انتظار نباشد و قيمت‌هاي بادشده و متورم احتمال تركيدن داشته باشند. اين صاحبنظران معتقدند كه هرچه دوران رونق بازار طولاني‌تر شود، عمق سقوط بيشتر خواهد بود. بسياري از مردم آمريكا اكنون مي‌دانند كه به زودي نرخ بهره بانكي آمريكا به تدريج رو به افزايش مي‌گذارد و از نظر رواني آماده سست شدن بازار مي‌باشند، اما آيا اين يك كندي طولاني است يا سقوط بادكنكي؟ دو دستگي نظريه در همين جاست، اما اين كه بازار داراي استحكام است و رو به رونق مي‌باشد، مطلقا قابل قبول نيست.
در حال حاضر قيمت مسكن در آمريكا با شدت بسيار بيشتري از افزايش درآمد شخصي به پيش رفته است. شكاف بين قيمت يك خانه و اين كه ميزان اجاره آن چقدر مي‌تواند باشد نيز از طرف ديگر رو به فزوني گذارده است. اين دو عامل با يكديگر نمي‌توانند بطور دائم دوام آورند و دير يا زود موجب اشكال مي‌گردند، و يكي منتظر ديگري مي‌شود تا توازن نسبي برقرار باشد. از طرف ديگر افزايش درآمد خانوارها با افزايش قيمت مسكن خوانايي ندارند و اجاره محل و قيمت آن نيز داراي شكاف هستند و در مكانيزم عرضه و تقاضا يكديگر را توازن خواهند بخشيد. لذا شايد منتظر يك افت و كاهش حداقل پانزده درصدي در آمريكا باشيم. بطور اصولي وقتي قيمتها بادكنكي تلقي مي‌شوند كه قيمت دارايي بالاتر از ميزان درآمدهاي جاري آن رشد مي‌كند. اين شرايط ايجاد يك تصحيح قيمت را اجتناب‌ناپذير مي‌كند.
آقاي كمپبل بطور ضمني مي‌گويد كه در مرحله سوم هستيم و بازار رو به افول است و حتي قيمتها متورم به نظر مي‌رسند و شايد ميزان افت قيمت زياده از حد باشد. اما صاحبنظران زيادي نيز هستند كه به چنين شرايطي معتقد نيستند. اين كه آيا شرايط قيمت‌هاي زمين و ملك در آمريكا بادكنكي است و شايد منتهي به يك سقوط قيمت در دوازده ماه آينده شود و يا هنوز بهترين و سالم‌ترين محل سرمايه‌گذاري ملك و ساختمان است، قضاوتش با شماست.