Friday, November 26, 2010

How to Manage your credit, April 2010

مدیریت بدهی و پرونده اعتبار مالی شما

“Your Credit Management”

2010 ,Apr

در نظام های سرمایه داری، ابزار تولید عموما در تملک و اختیار بخش خصوصی است و تخصیص منابع در جهت افزایش هرچه بیشتر سود انجام می شود و سرمایه که یکی از اصلی ترین ابزار تولید است نیز محدود بوده و استفاده موثر و حداکثر از آن، مستلزم بکارگیری اهرمهای مالی و پولی است. به بیان دیگر برای استفاده حداکثر از ابزار محدود تولید، از قبیل سرمایه، معاملات غیر نقدی و یا نسیه تشویق و ترویج می شود و مقررات و ضوابط این گونه معاملات نیزمدون و مصوب می گردند.

لذا سیستم داد و ستدهای غیر نقدی و اعتباری در این کشورها معمولا ایجاب می کند که برای هرشهروند حقیقی و یا حقوقی که به دنبال استفاده از اعتبارات مالی و پولی است و تقاضای خرید نسیه را دارد، پرونده ای تشکیل شود که به "پرونده اعتباری" مرسوم است. این پرونده در واقع کارنامه خلاصه ای از عملیات و داد وستدهای اعتباری شخص حقوقی و یا حقیقی است. که مدیریت او در اداره تعهدات مالی اش را ارزیابی نموده است، پرونده اعتباری شهروندان یک کشور سرمایه داری کارنامه آنان در جریان فعالیت های اقتصادی شان را ضبط و ثبت و ارزیابی می کند و برای هر شخص نمره ای را نیز قائل می شود که معمولا بین (900-300) نوسان می کند.

این رتبه اعتباری در واقع شاخص مدیریت بدهی شما بوده و مبنای تصمیم گیری برای وام دهندگان به شما است. این نمره بسیار پر اهمیت است ومالیه خانواده به شدت از آن متأثر می شود.

البته و متاسفانه باید اذعان نمود که نظام رتبه بندی اعتباری خالی از اشکال نیست و در بسیاری مواقع ارزیابی آن منطبق با واقعیت نمی باشد. علت این امر نیز در پیش فرضهای رتبه بندی می باشد که در حوصله این بحث نیست. اما باید دید که چگونه می شود این رتبه و ارزیابی سیستمی را تحت نظارت داشت و اجازه نداد که رتبه مذکور بطور غیر منصفانه کاهش یابد. شرط اول آن است که داشتن اعتبار خوب در غرب را پر اهمیت بدانیم و سپس به توصیه های پنج گانه ذیل نیز عمل کنیم تا قربانی ارزیابی غیر واقعی این سیستم اعتباری نشویم و بتوانیم جریان معاملات مالی غیر نقدی خود را به نحو احسن اداره کنیم.

طی دو سال اخیر اقتصاد جهان و بالاخص کشورهایی که دارای نظام سرمایه داری هستند، بسیار صدمه دیده اند، افزایش بی کاری و کسادی در تمام بخش های اقتصادی از یک طرف و سخت تر شدن شرایط اخذ وام و اعتبار از طرف دیگر موجب خدشه دار شدن اعتباری بسیاری از افراد حقیقی و حقوقی در جهان شده است. خدشه دار شدن اعتبارها به معنی کاهش رتبه اعتباری است که موجب می گردد تا بانکها از دادن وام به افراد خودداری نمایند، لذا تنها راه حل آن است که به اعتبار مالی خود توجه بیشتری بکنیم و راه های افزایش رتبۀ اعتباری خود را به دقت مورد مطالعه و بررسی قرار دهیم تا قادر باشیم از بازار پولی و مالی کشور بهره بیشتری ببریم.

متخصصان وام معمولا دارای اطلاعات خوبی برای ارتقاء رتبه اعتباری شما هستند و می توانند در اداره بدهی ها به شما راهنمایی های ارزنده ای بکنند. به عنوان مثال چنانچه منزل شما افزایش قیمت یافته است و در مجموع بدهی آن کم است وشما هم دارای اعتبار خوبی هستید، می توانید از طریق تأمین مالی مجدد وجه نقد کافی جهت بازپرداخت بدهی های بهره بالا استفاده و سطح بدهی های متفرقه خود را کاهش دهید. این عمل موجب افزایش رتبه اعتباری شما می شود.

نرخ های امروز وام را نرخ های اضطراری می نامند، زیرا بسیار پائین بوده و شاید تاریخ اقتصادی جهان در چند دهه آینده چنین نرخ هایی را تجربه نکند، لذا امروز تأمین مالی مجدد (Refinance) یک حرکت بسیار سنجیده است که می تواند بدهی های بهره بالای شما را پرداخت و حجم نقدینگی شما را افزایش دهد.

اما برای آنکه بتوانیم الگویی مشخص برای اداره بدهی های خود و ارتقاء رتبه اعتباری ارائه دهیم ذیلا به بیان پنج روش ساده می پردازیم:

الف) میزان بدهی کارت های اعتباری خود را پایین نگه دارید. به بیان دیگر سعی کنید بیش از 30% اعتبار کارت خود را استفاده نکنید. به عنوان مثال اگر کارت اعتباری شما (Credit Card) دارای 3000 دلار اعتبار است، سعی کنید که بدهی این کارت از هزار دلار تجاوز نکند. کارت های اعتباری (Credit Cards) به لحاظ ماهیت نشان وضعیت اعتباری شما را به سرعت بیشتری در مقایسه با خطوط اعتباری (Line of Credit) و یا وام اتومبیل متأثر می کنند.

ب) استفاده از کارت اعتباری خود را هرچه می توانید کاهش دهید. استفاده از این کارتها و پرداخت یکجای آنان در مقاطع زمانی و یا ماهیانه، احتمال تأثیر منفی بر اعتبار شما را افزایش می دهند. هنگامیکه بدهی کارت شما گزارش می شود، چنانچه حجم بدهی بالا باشد اعتبار شما کاهش می یابد، حتی اگر در روزهای بعد از گزارش کلیه بدهی را یکجا پرداخت نمایید. لذا استفاده از کارت و پرداخت کل بدهی بر اساس ماهیانه خطر کاهش اعتبار را در پیش دارد و سیستم اعتباری به این حقیقت که بالانس بدهی شما در روزهای متعاقب گزارش تماما بازپرداخت می شود، توجه ندارد.

ج ) میزان بدهی و اعتبار خود را مرتبا چک کنید. اگر وام دهنده به شما کمی در ارائه گزارشات خود تعلل کند، حاصل کار متاسفانه تأثیر زیادی بر اعتبار شما می گذارد. لذا مطمئن شوید که حسابهای شما به روز است و همه صورت حسابها به موقع پرداخت می شوند. متاسفانه برخی موسسات مالی حداکثر اعتبار شما را در گزارشات خود اعلام نمی کنند، لذا سیستم اعتباری مجبور خواهد بود به میزان بدهی و نوسانات آن توجه کند و از آنجا که اطلاعات لازم مبنی بر حداکثر اعتبار را در اختیار ندارد، فرض را بر آن می گیرد که شما در حال استفاده کردن حداکثر اعتبار هستید، حال آنکه ممکن است شما حتی کمتر از 50 درصد از اعتبار را در حال استفاده هستند. بهترین راه حل آن است که Balance خود را پایین نگه دارید و اجازه ندهید که پرداخت های ماهیانه شما عقب بیفتد، زیرا سیستم اعتباری پس از دریافت گزارش عملکرد ماهیانه شما، صرفا به Balanceها نگاه می کند و افزایش و کاهش آنها را ملاک قرار می دهد.

د) کارتهای اعتباری قدیمی تر ارزش بیشتری از نظر اعتباری دارند، لذا سعی کنید این کارتها را از دست ندهید، زیرا کارتهای قدیمی تر وزنه و اعتبار بهتری به عملکرد مالی شما می دهند. لذا توصیه می شود کارتهای قدیمی تر خود را فعال نگه دارید.

ه) اگر در پرونده اعتباری خود متوجه اشتباهی شدید، بلافاصله اقدام به حل مسئله نمایید و اجازه ندهید که این اشتباهات در سیستم اعتباری شما بمانند و احیانا به آنها اضافه شود. بعنوان مثال اگر متوجه شدید که صورتحساب ماهیانه تلفن شما به غلط گزارش شده است، وشرکت تلفن مربوطه به هر دلیل حاضر به اصلاح و گزارش اشتباه نیست ، می توانید مسئله را با سازمان اعتباری (Credit Bureau) در میال گذارید و آنها را از شرایط آگاه سازید.

بهر حال اگر شما بهر دلیلی به دفعات نتوانسته اید پرداخت های معمول و ماهیانه کارتهای اعتباری خود را انجام دهید، مسلما رتبه اعتباری تان کاهش یافته وبه راحتی نخواهید توانست وام ارزان قیمت بگیرید، مگر آنکه اعتبار خود را بهبود بخشید.متخصصان وام مسکن معمولا دارای تجربه و دانش کافی برای طرح بهبود اعتبار شما هستند و مراجعه به آنها بسیار سودمند است.

با احترام – محمود گنابادی

متخصص وام های مسکن و تجاری

Dominion Lending Centre

Tel.: 604-340-3270

Building Inspection for Home buyers, Feb. 2010

اهمیت بازرسی در هنگام خرید ملک و ساختمان

Inspection. Feb. 2010

بسیاری از خریداران ملک و ساختمان بخصوص آنها که برای اولین بار می خواهند صاحب خانه شوند، مسئله بازرسی حرفه ای (Inspection) ساختمان مورد خرید را چندان جدی نمی گیرند و به تصور آنکه بازرسی ساختاری منزل کاری تشریفاتی و با انگیزه صرفه جویی در هزینه های خرید، از این مرحله با بی اعتنایی عبور می کنند.

پس از آنکه قرارداد خرید وفروش توسط طرفین قرارداد به امضاء می رسد، مراحل تأمین مالی، ازریابی و مسائل ثبت و انتقال سند هریک دارای هزینه هایی هستند که موجب می شوند تا برخی از خریداران نسبت به انجام بازرسی و پرداخت هزینه آن بی میل شوند.

بازرسی ساختمان این فرصت را به خریدار ملک می دهد تا نواقصی را که توسط او قابل رویت نیست، با استفاده ازابزار و اطلاعات فنی کشف و هزینه سنجی نماید.

وظیفه بازرس آن است که بخشها و سیستم های مختلف ملک را مورد بررسی و آزمایش قرار دهد و شرایط وضعیت آنها را بصورت کتبی گزارش نماید.

خریداری که این گزارش را قبل از عقد قرار داد نهایی مطالعه می کند، متوجه می شود که خانه دارای چه نواقصی است و آیا این مشکلات قابل رفع است و یا اینکه بطور کلی منزل مورد معامله دارای مشکلات اساسی است و رفع معایب آن مستلزم پرداخت هزینه های گزافی خواهد بود.

البته هنگامیکه یک واحد مسکونی (تجاری) نسبتا کم عمر را خریداری می نماییم، ممکن است مشکلات چندانی در آن مشاهده نشود، اما با بالا رفتن عمر ملک مورد خریداری، دامنه و وسعت مشکلات ملک افزایش می یابد و بازرسی ساختاری خانه قبل از خرید را ضروری می سازد.

واحد های ساختمانی قدیمی دارای مشکلات عدیده ای هستند که حتما می بایست خریدار قبل از انجام معامله از آنها با خبر باشد. اینکه پس از اطلاع از وضعیت ملک مورد خریداری، ترمیم او چگونه خواهد بود، مسئله دیگری است.

معمولا منازل قدیمی تر دارای مشکلاتی در بخش لوله کشی، سیم کشی ساختمان، سیستم تهویه و گرمایش، فرسودگی پشت بام، ترک داشتن فونداسیون ساختمان و یا چکه کردن سقف ها دارند. اگر مرحله بازرسی را نادیده بگیرید، ممکن است رویای داشتن خانه تبدیل به یک کابوس گردد. هزینه بازرسی چندان زیاد نیست ( 400 تا 200 دلار) و قطعا مطالعه گزارشی که در نتیجه بازرسی بصورت کتبی به دستتان می رسد بسیار با ارزش تر از هزینه آن است و برخی اوقات هزینه نجات است.

این گزارش به شما می گوید که چه نواقصی در اطراف واحد ساختمان مورد خرید وجود دارد و این فرصت را به شما می دهد که در مورد هزینه رفع این نواقص تحقیق کنید و بر اساس آن تصمیم نهایی برای خرید و احتمالا رفع این نواقص را بگیرید و یا اینکه بطور کلی از خرید ملک مزبور منصرف شده و به سمت واحد ساختمانی دیگری بروید.

فرض کنید گزارش بازرسی به شما بگوید که پشت بام ساختمان نیاز به تعمیر اساسی دارد و در حال از بین رفتن است و شما می باید به سرعت آن را عوض کنید. خریدار آگاه بلافاصله از یک متخصص پشت بام سازی درخواست تخمین هزینه می کند و در می یابد که در صورت انجام معامله، مثلا می باید مبلغ 10.000 دلارهم خرج پشت بام کند. یا فرض کنید که در گزارش بازرسی مطرح شود که سیم کشی واحد ساختمان غیر استاندارد است و یا فونداسیون خانه دارای شکافهای عمیق است.

بسیاری از این مشکلات قابل رفع و برخی نیز شاید به سادگی قابل تعمیر و بازسازی نباشند و در صورت اجرا هزینه های بسیار زیادی را در پی داشته باشند.

بنابراین بازرسی واحد ساختمانی را در هنگام خرید از یاد نبرید و آنرا هزینه ای لازم بدانید که می تواند در اتخاذ تصمیم درست مالی و سرمایه گذاری شما بسیار موثر باشد. خریدار مطلع با سبک و سنگین کردن مشکلات هر واحد ساختمانی در گزارش بازرسی تصمیم نهایی خود را می گیرد و این تصمیم هر چه که باشد، آگاهانه تر از آن تصمیمی است که بدون داشتن اطلاعات فنی از ساختمان مورد خریداری اتخاذ میشود.

با احترام – محمود گنابادی

متخصص وام های مسکونی و تجاری

Dominion Lending Centre

تلفن: 604-340-3270

Feb. 1, 2010

Structural Reforms in Global Financial Market, Basel Committee, Feb 2010

اصلاحات ساختاری در نظام مالی جهان سرمایه داری

Capitalism – Financial Reforms

2010 , Feb

بحران مالی جهانی در سال 2007، یک رکود فصلی وادواری نبود و ریشه در بسیاری نابسامانی ها و غفلت ها داشت. شاید ریشه یابی تفصیلی این بحران در دهه های آینده بیشتر مطرح شود، اما از سال 2009 تا کنون مطالعات و تحقیقات مفصلی توسط بسیاری از ارگانهای ملی و جهانی انجام شده و کمیته مامور به علت یابی بحران نتایج تحقیقات خود را در ژانویه سال جاری اعلام داشته و هفده توصیه را برای تجدید ساختار نظام مالی جهان مطرح کرده است.

هربار که اقتصاد جوامع کاپیتالیستی به دلائلی دچار ضعف و سستی بنیادی می گردد و بر بدنه جامعه در سطح گسترده اثر می گذارد، مسئولان و نخبگان اقتصادی بدنبال عوامل علت و معلولی می گردند تا از تکرار بحران جلوگیری نمایند که این دوره معمولا با بروز مقررات و قوانین مالی جدید همراه است و ما نیزدر سال جاری و چند سال آینده شاهد مقررات تازه و نظارتی و کنترل بیشتر معاملات مالی در سراسر جهان پیشرفته خواهیم بود.

به راستی چه اتفاقی افتاد، آیا بحران 2007، نتیجه ایجاد یک محیط سرمایه گذاری پر و مخاطره بود یا یک سوء استفاده گسترده مالی در نبود مقررات و قوانین لازم و کافی ناشی از سرعت و وسعت مبادلات؟

تحلیلگران معتقدند که بحران مالی سال 2007 ریشه در چند عامل مهم داشت که مهمترین آنها افزایش حجم نقدنیگی ناشی از رشد مستمر اقتصادی بین سالهای 2000 تا2007 بود.

کشورهای صادرکننده نفت در نتیجه رشد اقتصادی چند ساله و افزایش قیمت نفت و فراورده های جنبی آن، افزایش درآمد هنگفتی داشتند و به دنبال سرمایه گذاری در غرب و بازارهای سرمایه دارای واستفاده از نرخ های پایین بهره و تورم، در آمدهای خود را روانه این کشورها نمودند. از سوی دیگر وجوه هنگفت صندوقهای بازنشستگی که متعلق به نسل جنگ جهانی دوم (Baby Boomers) بود وارد بازار سرمایه شده و در جستجوی سرمایه گذاری های مناسب بودند.

افزایش بی سابقه حجم نقدینگی در بازارهای مالی موجب افزایش تقاضا برای خرید دارایی های مالی و فیزیکی(ملک و ساختمان)شده و سیر صعودی قیمت ها طی چند سال گذشته موجب ایجاد رقابت بعضا ناسالم در میان مدیران مالی و سرمایه گذاری شد. بازارهای وام و وام دهندگان برای استفاده حداکثر از شرایط موجود توانستند محدودیت ها و شرایط اعطاء وام را تا جایی آسان سازی کنند که اعطاء وام به مردم بی بضاعت از نظر مالی واعتباری را شامل شد. اسناد این وام ها در حرکت بعدی در بازار اوراق بهادار به فروش می رسید و وجوه حاصله مجددا به پرداخت وام های بد اختصاص می یافت. و این سیکل تکرار میشد. گر چه بحران با بروز مشکل در بخش وام های تجاری و مسکونی پر مخاطره شروع شد، اما مسئله فقط به این بخش از عملیات مالی محدود نبود.

بحران مالی سال 2007 بسیار عمیق بوده و عواقب آن توانست تمام کشورهای جهان را متأثر از خود سازد و ضربه های مهلک و جبران ناپذیری بر اقتصادهای نوپای اروپایی شرقی و آسیای میانه بگذارد، لذا برای اولین بار، اجتماع کشورهای G-7 تبدیل به G-20 شد، تا امکان اقدام های هماهنگ برای جلوگیری ازسقوط اقتصادی که جهان را تهدید می کرد چاره و یا راه حل هایی تدبیرشوند.

کشورهای بیستگانه در نوامبر 2008کمیته مشترک مالی را که متشکل ازمتخصصان و مسئولین، سه بخش بانکی، بیمه و اوراق بهادار جهان است، مامور به علت یابی مشکلات موجود در نظام مالی و ارائه پیشنهادات و توصیه های اصلاحی نمودند.

لازم به ذکر است که این کمیته مشترک در دهۀ گذشته وجود موثری داشته و در برخی موارد خطرهای موجود در نظام مالی را کتبا و مکررا گوشزده کرده است. اما در پرتو بحران مالی 2007 اهیمت آن مورد توجه بیشتری قرار گرفته است.

ترکیب این کمیته مشترک، اجتماعی از متخصصان ورزیده و کارشناسان هر سه بخش بانکی، بیمه و اوراق بهادار بوده که نظراتشان حاوی اطلاعات مهم وجامع دهۀ گذشته و اقدامات دو ساله اخیر در جهت مبارزه با بحران است.

این کمیته گزارش نهایی خود را در ژانویه 2010 به کشورهای G-20 ارائه کرده است که متضمن اطلاعات بسیار ارزشمندی درخصوص علل بحران در سطح جهانی و دارای هفده توصیه در جهت اصلاح ساختار مالی است.

به این عقیده گزارش مزبور دستور کار جهان سرمایه داری برای ایجاد نظارت و کنترل بیشتر بر شبکه های مالی بوده و منبای قوانین و مقررات تازه ای خواهد بود که ظرف چند سال آینده بتدریج وارد نظام سرمایه داری جهان می شوند. در ماههای ژانویه و فوریه جاری مقررات تازه وام در کانادا و مقررات جدید برای بانکهای آمریکا شاهدی بر روند جریانات ماهها و سالهای آینده است.

کمیته مشترک در ابتدا مامور آن شد تا تفاوتهای موجود مقرراتی در سه بخش مالی(بیمه – بانکی- اوراق بهادار) را شناسایی وارزیابی نماید، اما هنگامیکه گزارش اولیه خود را در ماه مارس 2009 تقدیم کشورهای G-20 نمود، مقرر شد تا در ادامه کار به شناسایی موسسات و بازارها و محصولاتی بپردازد که دارای ضوابط مقرراتی لازم و کافی نبوده و در زنجیره عملیات مالی چند سال گذشته نقش موثری در ایجاد بحران داشته اند. کمیته همچنین مامور شد تا شکافهای مقرراتی موجود در شبکه مالی جهان سرمایه داری راشناسایی وجهت ترمیم آنها توصیه های لازم را ارائه نماید. کمیته مشترک گزارش نهایی خود را در ژانویه سال جاری (2010) تقدیم کشورهای بیستگانه نموده است. دراین گزارش، پنج ناحیه اصلی در نظام مالی غرب مورد نقد و بررسی قرار گرفته است :

1- تقاوتهای مقرراتی در بخش های سه گانه مالی.

2- مقررات حاکم بر گروههای مالی(Financial Groups).

3- مقررات حاکم برصندوقهای سرمایه گذاری پرمخاطره Hedge Funds))

4- مقررات حاکم بر بیمه های مالی (Financial Guarantees/ Credit Default Swaps)

5- وام ههای مسکونی و تجاری(Mortgage Originations).

ذیلا خلاصه ای از گزارش هریک از این 5 بخش را به عرض می رسانم، تا فضای مالی جهان غرب، برای فارسی زبانان اهل اندیشه و اقتصاد کمی روشن تر شود.

بخش اول – تفاوتهای مقرراتی در بخشهای سه گانه مالی

کمیته مشترک مالی د رگزارش خود ضرورت وجودی برخی تفاوتهای مقرراتی در هریک از سه بخش مالی (بانکی – بیمه- اوراق بها دار) را باور دارد، که هر یک از سه بخش

مالی به تبع ماهیت و نوع کالا و خدمات مورد ارائه از یکدیگر متفاوتند و لذا دارای تفاوتهای اصولی در مقررات خود هستند که ناشی از این تفاوتهای ذاتی است. اما برخی تفاوتهای مقرراتی موجود بین این سه بخش دارای توجیه مقعول و اقتصادی نیستند و در عمل موجب ایجاد اشکال می شوند.به اعتقاد کمیته مشترک این اختلافات مقرراتی اصولی درمیان سه بخش مالی به مانند یک شکاف مقرراتی و سیستمی در شبکه کنترل و نظارت مالی ایجاد اشکال نموده وامکان سوء استفاده و بهره برداری های مالی را فراهم آورده است.

کمیته می گوید بحران مالی 2007 نشان داده که در صورت بروز اشکال در هریک از سه بخش مالی، اثرات آن به سرعت سایر بخشها را در بر می گیرد. لذا توجه به اختلافات موجود مقرراتی در میان این سه بخش کلید اصلی ایجاد یک سیستم مالی باثبات و محکم است.

همانطور که در سطور پیش عنوان شد، کمیته مشترک در سالیان گذشته نیز مطالعات و پیشنهاد های متعددی در راستای اصلاح ساختار مالی جهانی ارائه نموده است.این کمیته در سال 2001، طی گزارشی عنوان نمود که برخی تفاوتها در مقررات سه بخش مالی توجیه اقتصادی و منطقی و کنترلی ندارند، بلکه شکافهایی هستند که می توانند مورد استفاده فرصت طلبان بازار قرار گیرند و به سیستم مالی و بازار صدمه بزنند.

کمیته در گزارش خود گفته است که مسئولان بخش های مالی پس از دریافت گزارش فوق الذکر، هریک در مقررات خود تجدید نظرهای خوبی نمودند، اما این اصلاحات کافی نبود زیرا کماکان شکاف های متعددی از نظر مقررات در هر یک از سه بخش مشاهده می شد و متاسفانه مورد استفاده سوداگران مالی و پولی هم قرار گرفت.

پس از بحران مالی 2007، هنگامیکه G-20 به این کمیته ماموریت داد تا به بررسی علت و معلولی بحران بپردازد، کمیته در حرکت اولیه خود به سراغ این تفاوتها رفت و متوجه شد که تفاوتها مقرراتی در سه بخش مالی، مورد استفاده سودگران و معامله گران قرار گرفته و یکی از عوامل اصلی در بروز بحران مالی 2007 است.

هنگامیکه قوانین نظارتی و شرایط فعالیت شرکتها دردرون هریک از سه بخش از لحاظ میزان سرمایه لازم و محدودیت های مقرراتی تفاوت داشته باشند، بالطبع سود اقتصادی ایجاب می کند که موسسات و سوداگران مالی جذب محیط هایی گردند که مقررات و نظارتهای کنترلی کمتری اعمال میشود.

کمیته مشترک در بیان اهمیت و نقش منفی تفاوتهای مقرراتی در میان بخش های مالی، چگونگی نظارت بر فعالیتهای گروه های مالی در هریک از سه بخش و میزان سرمایه لازم را برای تشکیل این گروهها مثال زنده وجود تفاوت غیر سازنده در مقررات سه بخش دانسته است. گروههای مالی تشکیلات ابتدایی خود را درآن بخش مالی که مقررات ساده تری دارند ایجاد می کنند و سپس در سایر بخشهای مالی نیز فعال می شوند و کماکان از مقررات ساده تری برخوردارند که به رقابت ناسالم و غیر شفاف در بازار می انجامد.

در سالهای رشد، علیرغم آنکه هر سه بخش مالی در سطح جهانی نسبت به اصلاح و تجدید نظر در قوانین خود کوشش کرده اند. اما هماهنگی در تدوین و اجرای مقررات میان سه بخش مورد توجه لازم و کافی نبوده است و موجب شکاف فزاینده ایی گردیده است .

میزان روز افزون مبادلات و معاملات بین المللی ایجاب می کند که نظام مالی جهانی دارای استاندارهای محکم و متحدالشکل باشد و تفاوتهای موجود در سه بخش به حداقل خود رسیده وتبادل آزاد اطلاعات درمیان ملل تسهیل گردد.

کمیته عنوان می کند که نظارت بر گروههای مالی(Financial Groups) در هریک ازسه بخش متفاوت است. در بخش بانکی نظارت و کنترل بر مجموعه شرکت به عنوان یک واحد مالی صورت می گیرد، در حالیکه در بخشهای بیمه و اوراق بهادار نظارت برتک تک شرکتها کافی تلقی می شود. شاید نگاه تلفیقی و یا نگاه بر شرکتهای تشکیل دهنده هیچکدام به تنهایی صحیح نباشند. تفاوت های مقرراتی و پراکنده در مناطق مختلف جهان موجب می شوند که نتوان شرکتها ی تشکیل دهنده گروه مالی را بدرستی نظارت و کنترل نمود. از طرف دیگر نظارت تلفیقی به نوعی که مجموعه واحد های یک گروه مالی را در قالب یک هویت واحد ارزیابی ونظارت کند، روابط بین گروه را نشان نمی دهد. لذا بطور مشخص لازم است که نظام واحدی برای کنترل و نظارت برگروههای مالی صرف نظر از اینکه در کدام بخش عمل می کنند، تدوین گردد که بر آن اساس امکان کنترل و نظارت بر کل مجموعه و روابط بین گروهی برای نظارت مهیا باشد. مجموعه نگری و یا جزء نگری بدون ایجاد مقررات بین گروهی منجر به ضعف مقررات می گردد.

مسئله دومی که کمیته بر وجود آن اصرار می ورزد موضوع کفایت سرمایه است. کمیته مشترک در گزارش سال 2001 خود به این موضوع پرداخته بود و شرط یکنواختی میزان سرمایه را ضروری اعلام نموده بود .

شرط کفایت سرمایه برای شرکتهای هر بخش، در هر کشور و یا هر منطقه ای با نقطه دیگر متفاوت است، در حالیکه عملیات این واحد های اقتصادی کاملا مشابه یکدیگر هستند. استاندارهای بین المللی یکنواختی هم که بتوانند بازار جهانی را در رقابت سالم قرار دهند نیز وجود ندارد. البته کمیته اشاره نموده است که در بخش بانکی قوانین کفایت سرمایه به مراتب بیشتر از بخش های بیمه و اوراق بهادارمورد توجه بوده است. بخش بیمه و اوراق بهادار اهمیت شرط وجود سرمایه برای واحد های اقتصادی را اصولی و لازم دانسته اما مبلغ مشخص واستانداردی را برای آن قائل نبوده اند. کمیته دربیان این تفاوتها چنین نتیحه گیری کرده است که هماهنگی در میان قانون گذران درسه بخش مالی ضرورتی حیاتی دارد. کمیته سه توصیه ذیل را نیز برای احتراز از ریسک های کلان در آینده ارائه داده است:

توصیه اول: هر سه بخش بانکی، بیمه و اوراق بهادار می باید اصول مقرراتی خود را تجدید نظر و ارزیابی نمایند و تغییرات لازم را با تمرکز به ریسک سیستمی و حمایت از ثبات سیستم مالی طراحی نمایند.به بیان دیگر ثبات سیستم مالی یک خواسته جهانی است که می باید استانداردهای مقرراتی آن بر محور ثبات سیستم تدوین گردند.

کمیته مشترک معتقد است که کاهش ریسک بازار و حفظ ثبات مالی از هماهنگی سه بخش حاصل می شود و هیچک از بخشها به تنهایی نمی توانند ثبات مالی را تضمین نمایند. لذا در توصیه خود به طور مشخصی به ثبات سیستم و کاهش ریسک از طریق اتخاذ رویه های یکنواخت و مقررات یکسان اشاره دارد و معتقد است یکنواختی در مقررات شکاف های موجود در سه بخش را کاهش عمده می دهد و امکان دور زدن در مقررات را توسط فرصت طلبان منتفی میسازد

توصیه دوم: کمیته وجود یک استاندارد جهانی و متحدا لشکل برای کفایت سرمایه شرکتهای مالی راجدی واصولی می دادند و تاکید کرده است که میزان سرمایه مورد نیازبرای فعالیت در بخش های مالی ودر سطح جهان می بایدرقمی ثابت و مشخص باشد. این اقدام موجب میگردد که از دیدگاه سرمایه، تمام شرکتهای مالی در سطح مشخصی قرار گرفته و نظارت بر آنها که بطور همزمان در چند کشور عمل می کنند را تسهیل نماید و موجب ایجاد بازارمالی منصفانه تری در سراسر دنیا بشود.

توصیه سوم: لزوم هماهنگی و همکاری قانونگذاران هر سه بخش در تدوین مقررات و قوانین " میان بخشی" به نحوی که استاندارد های مشابه برای کالاهای مشابه ایجاد شود و امکان سوء استفاده از قوانین و تفاوتهای میان بخشی منتفی گردد.

بخش دوم – گرو ههای مالی Financial Groups

ناحیه دیگری را که کمیته مشترک مورد توجه قرار داده است، پدیدۀ گروههای مالی هستند. علیرغم آنکه کمیته در گزارش خود بسیار محافظه کارانه مسائل را مطرح کرده است، اما در زمینه گروهای مالی لحنی سرزنش کننده را بکار گرفته است. کمیته ابتدا تعریفی رااز (گروههای مالی) بدست می دهد و می گوید گروههای مالی به یک مجموعه از شرکت هایی اطلاق می شوند که از یک مرجع کنترل می شوند و تأثیر می پذیرند. این گروهها در دهه گذشته با ادغام شرکت های با ضابطه و کم ضابطه خود تلاش می کردند که حداکثر بهره برداری را از شکافها و فرصتهای مقرراتی بنمایند. در واقع بسیاری از گروههای مالی در دهه گذشته توانستند از شکاف های مقرراتی حاکم بر نظام مالی بهره برداری های غیر معمول نموده و ریسک عملیاتی خود و نهایتا بازار را تا سر حد انفجار بالا ببرند.

یک شرکت و یا هویت اقتصادی که بر اساس قانون تشکیل می شود از نگاه نظارتی و کنترلی در بخش مالی، یک شرکت بی ضابطه(Unregulated) تلقی می شود که البته مجاز است در فعالیت های مالی، غیرمالی و یا مخلوطی از اینها عمل کند. شرکت های با ضابطهRegulated به آن دسته اطلاق می شود که پیش نیازهایی از قبیل کفایت سرمایه وچهارچوبه های خاصی را حائز باشند.

این زیر مجموعه های کوچک در طبقه بی ضابطه قرار می گیرند (Unregulated) و در عمل قانون برای آنها روشهای نظارتی و کنترلی پیش بینی نکرده است. این شرکت ها می توانند در کشورها و منطقه های مختلف و فرامرزی عمل نمایند و حلقه نظارت و کنترل برعملیات آنها بطور کلی کم و غیرشفاف شود.

گروههای مالی در زنجیر عملیاتی خود شرکتهای کم ضابطه را جای می دادند تا از آن طریق به صرفه جویی های مالیاتی، کاهش هزینه و توسعه بی دردسر عملیات بپردازند.

نمونه ای از این گونه واحد های اقتصادی بی ضابطه تحت عنوان شرکت های با اهداف خاص Special Purpose Entities بودند که قادر هستند وجوه مورد نیاز عملیاتی خود را از طریق مردم تامین کنند، بدون آنکه نیازی به پاسخگویی به شخص ثالث داشته باشند. طی سالهای (2007-2000) تعداد این گونه شرکتها بسیارافزایش یافت که همه در خدمت گروه های مالی قرار می گرفتند تا با دست بازتری عمل کنند. کمیته مشترک می گوید که گروههای مالی با استفاده ابزاری از"شرکت های با اهداف خاص" در واقع ضوابط و کنترل ها را دور می زدند، زیرا اولا از دردسرهای مدیریت ریسک خلاص می شدند، ثانیا می توانستند پول نقد ایجاد کنند، بدون آنکه در سیستم حسابداری خود بدهی نشان دهند و دارای حسابداری پنهان باشند. حضور این گروهای مالی یکی از عوامل بسیار مهم در ایجاد بحران مالی سال 2007 بود. بنابراین کمیته به صراحت می گوید که اگر برخورد و مقررات یکنواختی با این گروههای مالی صورت می گرفت، قطعا از عمق بحران کاسته می شد.

مورد دومی که در این مبحث مورد توجه کمیته قرار گرفته است، افزایش بی رویه شرکتهای هلدنیگ (Holdings) غیر عملیاتی در دو دهه گذشته بوده است. بسیاری از شرکتهای هلدنیگ غیر عملیاتی، دارای ضوابط و مقررات مشخصی نبودند و ساختارو مقررات حاکم بر آنها نیز در کشورها و مناطق مختلف متفاوت بود. گروههای مالی با ایجاد این شرکتهای بی ضابطه تحت عنوان کمپانی مادر و قرار دادن مجموعه های با ضابطه و بی ضابطه خود تحت کنترل این کمپانی مادر، سناریوی کاملی برای هر گونه عمل بدوراز چشم مجریان و قانونگذاران خلق می کردند. گروههای مالی می دانستند که در کدام مناطق، قوانین شرکتهای هلدنیگ سبک تر است ترکیب واحد های اقتصادی در نقاط مختلف جهان موجب میشد تا حلقه نظارت و کنترل، در آنها کم رنگ شود و شفافیت عملیاتی خود را از دست بدهند.

کمیته می گوید وجود هریک از هلدنیگ های بی ضابطه و غیر عملیاتی یک نقطه سیاه بربدنه سیستم مالی جهان است.

معاملات بین بانکی یا میان بخشی از این طریق به راحتی بیشتر انجام شده و در بسیار مواقع وجوه مالی به سادگی در میان بخش های گروه نقل وانتقال می یافت.

گروه های مالی (Financial Groups) در دو دهه گذشته از شکافهای ذیل استفاده کرده اند:

الف ) مقررات متفاوت برای شرکتهای بی ضابطه

در منطقه و نقاط مختلف جغرافیایی.

سرمایه مورد نیاز برای انجام فعالیتهای مالی در منطقه های مختلف، تفاوت دارد. یا آنکه هنگام محاسبه سرمایه مورد نیاز برای یک گروه مالی، روشهای متفاوتی در منطقه های مختلف بکار گرفته می شود. کمیته مشترک می گوید که در گزارش سال 1999 نسبت به قانونمندی گروهای مالی به تفصیل سخن گفته است و مسئله کفایت سرمایه و محاسبه آن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده است. کمیته در آن زمان گروهای مالی را به مجموعه شرکتهای تحت کنترل مشترک اطلاق نمود که بطور عمده در حداقل دو بخش از بخش های مالی فعالیت می کنند و به استناد این تعریف بحث چگونگی محاسبه کفایت سرمایه مورد نیاز برای این گروههای مالی را مطرح نمود.

ناظرین در برخورد با گروههای مالی و چگونگی محاسبه سرمایه مورد نیاز آنها در دو دسته جای گرفته اند: یک دسته معتقدند که این گروهها مجموعه ای از واحد های اقتصادی منفرد هستند که می باید یکی یکی مورد بررسی و ارزیابی قرار گیرند. دسته دیگر به این گروههای مالی به عنوان یک مجموعه از شرکتهای فعال نگاه می کنند و معتقدند که مجموعه را باید در کل مورد بررسی و ارزیابی مقرراتی قرار داد. به بیان دیگر صورتهای تلفیقی را ملاک اندازه گیری سرمایه مورد نیاز می دانند. اما مسئله آن است که می باید به ریسک این مجموعه ها پرداخته شود و مقررات بر اساس میزان ریسک و مخاطره ای که این شرکتها تقبل کرده اند ، تدوین گردند.

ارتباط شرکتها با یکدیگر و معاملات و نقل و انتقال های درون گروهی آنان روابط بین گروه را پیچیده می کند و بر ریسک جمعی عملیاتی می افزاید و تاثیرسوء آن بر سلامت اقتصادی غیر قابل اغماض است.

اینکه کدام گرایش و نظریه در وضع مقررات صحیح تر است، موضوع بحث نیست. مدیران و ناظران بر مقررات می باید به وجود دستگاه ها و واحد های بی ضابطه در منطقه خود واقف باشند وبرای عملکرد نادرست آنها مسئولیت بپذیرند. وجود شرکتهای بی ضابطه که از نظر مقررات تابع مراجع جدی و خاصی نبودند، شاید یکی از علل اصلی بحران 2007 بود. این شرکتها بدون داشتن منابع لازم اقدام به توسعه واحد های اقتصادی بزرگتر با سرمایه کمتری نمودند که طبعا در هنگام بروز خطر دارای ثبات و استقامت کافی نبودند.

از آنجا که برای ناظران و قانوگذاران مشکل است تا بتوانند سرمایه مورد احتیاج برای واحد های بی ضابطه را معین کنند، استفاده از روشهای تلفیقی را برای بر آورد سرمایه مورد نیاز گروه های مالی بکار گرفته اند. گر چه مجموعه نگری در بخش حسابداری عملیاتی می تواند سودمند باشد، اما این روش نقل و انتقالات درونی گروههای مالی نادیده گرفته شده واجازه می دهد که این شرکتها در قالب معاملات درونی، ریسک های موجود مجموعه را به یکدیگر منتقل کنند.

ب ) تفاوت برخورد با معاملات درون گروهی در مناطق مختلف جغرافیایی.

گرچه اداره موثر یک گروه مالی ممکن است وجود معاملات درون گروهی را توصیه کند، اما هنگامیکه تعداد این گونه معاملات بخصوص در سطح فرامرزی زیاد می شوند، حلقه های کنترل و نظارت کم رنگ می گردند. در بسیاری موارد واحدهای مسول گروه به سادگی قادر به تهیه اطلاعات از واحدهای دیگر نیستند. از نظر کمیته مشترک توانایی دستگاه های نظارتی برای درک و تعقیب فرآیند اینگونه معاملات بسیار پر اهیمت است. اگر قرار باشد یک گروه مالی را به درستی ارزیابی کنیم، معاملات درونی آنرا در کنار سایرعوامل با ید مورد ارزیابی قرار داد و قانونمند ساخت، در دو دهه گذشته اینگونه معاملات چندان شفاف نبوده اند و لذا امکان ارزیابی آنها فراهم نبوده است و مالا با بروز بحران وضعیت ضعیف مالی آنها عیان شده است. معاملات و نقل وانتقالات درونی گروهای مالی بعضا توجیه عملیاتی و اقتصادی ندارند. اینگونه معاملات قادرند سرمایه و یا در آمد یک واحد با ضابطه را به یک واحد بی ضابطه منتقل کنند و یا انتقال سرمایه از یک واحد با ضابطه به یک منطقه دیگر که دارای ضابطه های سبک تر و آزادانه تری است را بسادگی عملی سازند.

ملاحظه می شود که در خلال سالهای 2000 تا 2007 که برای پولشویی های تروریستی قوانین محکمی وضع می شد، واحدهای اقتصادی و مجریان مالی، خود از ضعف مقررات ملی و منطقه ای استفاده نموده و جهان را به ورطه سقوط اقتصادی کشاندند. کمیته مشترک اذعان نموده است که از زمان بحران مالی تا کنون قانونگذاران هریک از سه بخش مالی، اقداماتی در جهت رفع نواقص مقرراتی نموده اند که به نظر کافی نمی رسد. کفایت مقررات در درون هر بخش به معنی وجود هماهنگی در میان سه بخش ازنظر مقرراتی نیست و مقررات واحد برای فعالیتهای مشابه را طلب می کند.

کمیته در گزارش سال 1999 خود هشدار های لازم را در خصوص معاملات و نقل و انتقالات درون گروههای مالی داده و اصولی را برای قانونمند کردن معاملات درون گروهی مطرح نموده بود که مربوط به مدیریت ریسک، گزارش دهی و شفافیت اطلاعات، و هماهنگی واحد ها در جریان اطلاع رسانی بود،اما به نظر می رسد گوش شنوایی در این خصوص وجود نداشت و دنیا منتظر بود تا ابتدا سقوط سیستم مالی را به چشم ببیند و تجربه کند تا مجبور به وضع مقررات و قوانین مدرن تر در سیستم مالی جهان شود به نحوی که این قوانین با سرعت و وسعت انتقال اطلاعات ومعاملات قرن بیست ویکم تطابق داشته باشند.

ج ) تفاوت در مقررات کمپانی های هلدنیک.(Non Operative Holdings) این دسته کمپانی ها در نقاط مختلف جهان یا دارای ضابطه ای نیستند و یا هریک مقررات منطقه ای خود را دارا می باشند. گروه های مالی، هلدنیگ های بی ضابطه را تاسیس می نمودند که به عنوان کمپانی مرکزی و مادر گروه مالی، واحدهای زیرمجموعه خود را تحت کنترل و اداره بگیرد.

تاسیس شرکتهای هلدنیگ که دارای شرایط سهل و ساده و بی ضابطه هستند موجب می شود که مرکز عملیات گروه مالی از نگاه کنترل و نظارتی مصون بماند. درچنین تشکیلاتی مدیران واحدهای کوچکتر نمی توانند اطلاعات از کمپانی مادر بگیرند. البته قانونگذران در گذشته سعی کرده اند که اطلاعات را بطور غیر مستقیم اخذ کنند که کم و کیف چنین اطلاعاتی نیز قابل اطمینان نیست. حضور چنین تشکیلاتی در بدنه سیستم مالی جهان که عملیات آنها شفاف نیست و قانون نیز برای کنترل آنها پیش بینی لازم را ننموده است به مانند لکه های سیاهی بردامان نظام مالی جهان نشسته است.

کمیته معتقد است که برای رفع تفاوت های موجود در مقررات و ضوابط کشورهای مختلف در خصوص کمپانی های هلدنیگ لازم است که یک هیئت بین المللی، قوانین متحد الشکلی را، تدوین نماید تا یکی از شکاف های عمده مالی ترمیم شود.

د) مشکلات دریافت اطلاعات از شرکت های بی ضابطه

مشکل تبادل اطلاعات نیز یکی دیگر از عوامل عمده بحران مالی 2007 بود . هر سه بخش مالی وجود جریان نادرست اطلاعات در شبکه های خود را تایید می کنند. در این رابطه اقدامات مهمی ظرف دو سال گذشته انجام پذیرفته است، اما در هسته اصلی قوانین بخش مالی می باید مسئله اهمیت وشفافیت اطلاعات مورد تاکید بیشتری قرار گیرد و جریان اطلاعات در شبکه گروه مالی قابل دسترسی واحد های ذیربط و نظارتی قرار گیرد. در چند سال گذشته ناظران مقرراتی قادر نبودند اطلاعات لازم را از واحدهای اقتصادی بی ضابطه که قانون آنان را موظف به گزارشگری و ارائه اطلاعات نمی کند، اخذ کنند بخصوص آنکه برخی از این شرکتهای گروه مالی در منطقه های جغرافیایی متفاوتی ثبت شده و عمل می کردند.

به عقیده کمیته مکانیزم صحیح برای شناسایی و کنترل این شرکتها مستلزم ایجاد همکاری مستمر در میان ناظران منطقه ای است. در شرایط حاضر هر سه بخش مالی دارای دانشکده هایی هستند و بسیاری از عملیات و مقررات را به دانشجویان خود تعلیم می دهند. اما امروز لازم است که هر سه بخش با همکاری یکدیگر دانشکده ای راتأسیس کنند که به تدوین وتدریس عملیات فرابخشی بپردازند. دراین دانشکده ها باید به مسائل فرامرزی و فرابخشی توجه کنند و سعی نمایند که ریسک عملیاتی هریک از شرکتها را در رابطه با دیگر شرکتهای مجموعه شناسایی و ارزیابی نمایند.

در پایان این بخش از گزارش، کمیته مشترک برای گروههای مالی و تحت نظارت و کنترل قراردادن آنها سه توصیه را ارائه داده است.

توصیه اول) وضع مقرراتی که همه گروههای مالی را صرف نظر از منطقه جغرافیایی در بر گیرد. بحران مالی 2007 نشان داد که هزینه فقدان مقررات نظارتی فرامرزی برای کنترل گروههای مالی بسیار گزاف بوده است.

توصیه دوم ) کمیته مشترک بار دیگر گزارش دسامبر 1999 خود را بعنوان یک توصیه تقدیم G-20 کرده است و گفته است که گروههای مالی معمولا فعالیتهای خود را از یک بخش مالی به بخش های دیگر توسعه می دهند. کمیته معتقد است که چنانچه بر اساس پیشنهادات مندرج در گزارش سال 1999 اوعمل شود نظام مالی جهانی به نتایج ذیل در خصوص کنترل موثر گروههای مالی دست خواهد یافت.

الف- قوانین و مقررات بین المللی نظارت بر گروههای مالی دارای استانداردهای یکنواخت می شوند.

ب- نظارت بر عملیات گروهها و اندازه گیری مخاطره ریسک گروهها تسهیل وعملی می گردند.

ج- همکاری های بین منطقه ای و فرابخشی درخصوص کنترل ریسک گروههای مالی بزرگ که عملکرد آنها اقتصاد کشوررا متاثر می کند، تضمین می شود.

د- شفافیت در ساختار مقررات ایجاد می شودو اندازه گیری ریسک عملیاتی گروهها درصورت برخورد با بحران امکان پذیر میگردد.

توصیه سوم) کمیته توصیه لزوم همکاری مستمر دستگاه های نظارتی با هدف یکسان سازی مقررات موضوع توصیه سوم کمیته است. هر سه بخش مالی (بانکی- بیمه – اوراق بها دار) قادرند که با ایجاد واحد های مشترک نظارتی، میزان ریسک عملیاتی خود را کنترل کنند.

ایجاد این همکاری در سایه تدوین استاندارهای عمومی در جهت هماهنگی و همکاری دستگاههای نظارتی در هر بخش است. برای آنکه اطلاعات عملیاتی گروههای مالی در دسترس باشد و امکان تبادل آنها در میان بخش های مالی ذیربط فراهم آید، تدوین استاندارهای اولیه، حرکتی ضروری است که بر آن اساس اصول همکاری میان بخش ها و چگونگی تبادل اطلاعات تعریف شوند و نظارت فرابخشی را رسمیت بخشند.

بخش سوم “Hedge Funds”

به اعتقاد کمیته مشترک (Hedge Funds) اوراق بهادار پرمخاطره سهم زیادی در نوسان بازار داشته اند. بنده برای این گونه سرمایه گذاری لغتی معادل در فارسی نیافتم، لذا اجازه دهید با همین واژه آنرا بکار گیریم.

Hedge Funds ها اوراق بهاداری هستندکه در بخش های خاصی از اوراق بهادار و میان سرمایه گذران ثروتمند و مدیران سرمایه گذاری حرفه ای مرسوم اند. مدیران اینگونه سرمایه گذارها تلاش می کنند که با اتخاذ روشهای پیچیده اقدام به معاملات اوراق بهادارو مشتقات آنها نموده و تلاش می کنند که به سود های غیر متعارف برای سرمایه گذاران خود دست یابند.

مدیران Hedge Funds هزینه دستمزد زیادی برای عملیات خود می خواهند و معمولا طرف معاملات سرمایه گذاران حرفه ای حقیقی و حقوقی قرار می گیرند. این گونه سرمایه گذاری در دو دهه اخیر شکل گرفت و مانند بخش های دیگر مالی سرمایه گذاریهای بی ضابطه ای بودندکه هیچ قانونی بر آنها حاکم نبود و مدیر سرمایه گذاری اجازه داشت که در تمام بازارهای اوراق بهادار و کالا و بازارهای پیش خرید غیر استاندارد عمل کند، بدون آنکه ریسک های موجود در معاملات اندازه گیری شوند و یا سیستم نظارتی برای اطمینان از عملیات وصحت تصمیمات موخذه وجود داشته باشد.

در خصوص نقش Hedge Funds در بحران مالی 2007 نظریه واحدی وجود ندارد. برخی از صاحبنظران می گویند که این سرمایه گذاریها بحران را کنترل می کنند و اجازه نمی دهندکه قیمت ها از ارزش واقعی خود فاصله بگیرند. دسته دیگری اینطور استدلال می کنند که عملکرد اینگونه سرمایه گذاری ها موجب رعب و وحشت در بازار می گردد و نوسانات جدی در سطح بازارها ایجاد می نماید.

گرچه هنوز این مباحث ادامه دارد، اما کمیته مشترک عنوان نموده است که خوب یا بد بودن این سرمایه گذاریها نمی باید مانع از آن شود که Hedge Funds دارای مقررات کنترل و مدیریت ریسک نباشند. البته سازمان بین المللی اوراق بهادار برای اینگونه سرمایه گذاریها در سال 2009 قوانینی را ایجاد و معرفی نموده که حرکت بسیار موثری بوده است، اما کمیته کماکان معتقد است که این قوانین برای Hedge Funds هالازم اما، کافی نخواهند بود. بعنوان مثال سازمان اوراق بهادار جهانی نتوانسته است تعریفی واحد از این نوع سرمایه گذاریها ارائه دهد و ناچار شده است به بیان توصیفی اینگونه سرمایه گذاریها قناعت کند. سازمان اوراق بهادار Hedge Funds ها را سرمایه گذاریهایی می دانند که دارای مشخصات ذیل باشند:

الف) دارای ریسک بالا و غیر متعارف باشند.

ب ) بخشی از سرمایه سبد ایجاد شده را مدیران سبد تامین می نمایند.

ج ) درعملیات سرمایه گذاری از قراردادهای پیش خرید و پیش فروش بازارها ی استاندارد و غیر استاندارد (OTC) استفاده میشود.

د ) هزینه مدیریت سرمایه گذاری و دستمزد مدیران سبد سنگین و نامتعارف است.

ملاحظه می شود که اینگونه سرمایه گذاری ها در واقع دارای صورتی پنهان در سیستم مالی بوده اند و در هیچ طبقه بندی نظارتی جای نداشته اند.

کمیته مشترک عنوان نموده است که علیرغم اقدامات جدی که در خصوص قانونمند کردن این سرمایه گذاریها در دوسال گذشته انجام یافته، ولی کماکان در سیستم اینگونه سرمایه گذاریها شکاف وجوددارد.سازمان اوراق بهادار جهانی در سال 2009 قوانینی را در خصوص Hedge Funds ها تدوین و ابلاغ نمود که براساس آن:

1- گردانندگان این گونه سرمایه گذاری ها می باید دارای مدیریت ریسک داخلی بوده و در چهارچوب مقررات خاص خود عمل نموده و سرمایه گذاران و آنانی که در اینگونه عملیات ریسکی سرمایه گذاری می نمانید نیز دارای مجوزباشند.

2- دارای سیستم مدیریت ریسک بوده و شفافیت اطلاعات جهت اجتناب از ریسک سیستمی در آن مشهود باشد.

3- قابلیت حسابرسی عملیاتی داشته و در مقابل قوانین و مقررات از طریق شفافیت اطلاعات جوابگو باشند.

کمیته مشترک به طرح مشکلات اینگونه سرمایه گذاریها از دیدگاه کلان تری پرداخته است، اعتقاد بر آن است که Hedge Funds در گذشته دو نوع ریسک را به بدنه اقتصادی تحمیل نمودند، یکی ریسک اعتباری (Credit Risk) و دیگری ریسک سیستمی (Market Risk) یا ریسک بازار.

هنگامیکه متصدیان این سرمایه گذاریها برای تامین وجه به سراغ سرمایه گذاران می رفتند و به معرفی طرح سرمایه گذاری خود می پرداختند، اطلاعات شفافی را در خصوص وضعیت مالی عملکردی خود به سرمایه گذاران ارائه نمی کردند. لذا قادر بودند که بطور همزمان از واسطه های مالی و شرکتهای سرمایه گذاری و بانکی بسیار بیش از منابع موجود خود وام بگیرند. به بیان دیگر عدم وجود مقررات موجب شده بود که جریان ریسک اعتباری این شرکتها زیر ذره بین قرار نمی گرفت و در واقع اعتبار آنان بر مبنای شهرت آنها در بازار تعیین می شد و سازمانهای رتبه دهنده اعتباری به استناد اطلاعات موجود و سوابق ذهنی گذشته از این شرکتهاوضعیت آنان را خوب اعلام می نمودند.

این جریان، ریسک اعتباری سنگینی ایجاد نموده بود و بحران سال 2007 نشان داد که در هنگام مشکل، آنها نتوانستند به تعهدات مالی خود عمل ودر مقابل درخواست وجه سرمایه گذاران ناچار بودند سرمایه گذاریهای خود را با قیمت های کمتربه فروش برسانند و نه تنها زیان های عمده ای را تجربه نمایند بلکه بازار را دچار ترس و دلهره و نوسان نمایند.

مسئله دومی که از نظر کمیته مشترک در ارتباط با اینگونه سرمایه گذاریها(Hedge Funds) بسیار حائز اهمیت است، عبارت از ریسک سیستمی و کلانی بودکه در جریان عملکرد این سرمایه گذاریها حاصل می شد . هربار که مدیران این سبدها اقدام به خروج یا ورود به بازار می نمودند ، بازار را دچار نوسان می کردند.

کمیته در جمع بندی خود به چهار ناحیه شکاف در خصوص نظارت براین سرمایه گذاریها (Hedge Funds) پرداخته است.

الف) عدم وجود سازمان و مدیریت ریسک که موجب بروز مشکلات اعتباری در بازار می شود. اندازه گیری ریسک و آگاهی مستمر از میزان آن یک نیاز ضروری در اداره این سرمایه گذاریهای پر مخاطره است.

ب ) عدم وجود سیستم گزارش دهی محکم و قابل اطمینان موجب شده است تا دسترسی به اطلاعات محدود بوده و نتوان ریسک موجود این سرمایه گذاریها را ارزیابی نمود.

بحران مالی مذبور نشان داد که اطلاعات و سیستم گزارش دهی در Hedge Funds اهمیت حیاتی دارد تا بازار بتواند تصویری واقعی از میزان ریسک و نقدینگی این سرمایه گذاریها در دست داشته باشد و از بروز حادثه و بحران در این بخش جلوگیری نماید.

ای مشخص برای استراتژی های در سرمایه گذاری به نحوی که مدیران سبدهای سرمایه گذار بحث اطلاعات وافشا گری و شفافیت نیز محدود به منطقه وکشورهای خاصی نمی شود، زیرا بسیاری از این سرمایه گذاریها در سطح جهان پراکنده واز قوانین اطلاع رسانی متفاوتی بهره می برند، لذا مکانیزم گزارش دهی فرا منطقه ای است که می تواند کنترل و نظارت مورد نیاز را تامین کند.

ج ) عدم وجود شرط سرمایه برای شرکت های Hedge Funds ، کمیته معتقد است که موسسات مجری این گونه سرمایه گذاریها می باید دارای منابع کافی برای اجرای تعهدات خود در هر شرایطی باشند و به میزان قبول ریسکهایی که بر عهده میگیرند، سرمایه برای مقابله احتمالی با بحران را داشته باشند. البته سازمان اوراق بهادار جهانی، مسئله شرط سرمایه را در اصول پذیرفته است، اما از طرف دیگر نگران است که این چنین شرطی ممکن است به کاهش سرمایه گذاریهای جدید در اوراق بهادار شود.

د ) عدم وجود سیستم نظارت و اندازه گیر ی ریسکهای اهرمی و فقدان استاندارد های مشخص برای سرمایه گذاری به منظورپرهیزاز قضاوت های ذهنی توسط مدیران سرمایه گذاری، لازم به ذکر است که کنترل میزان اهرم و نقدینگی این گونه سرمایه گذاریهای پرمخاطره کمی مشکل است. زیرا که تنوع محصولات و وسعت عملیات فرامنطقه ای به نوعی است که چنانچه در یک کشور خاص اقدام به وضع محدود یت شود، ممکن است سرمایه گذاران به سوی مناطقی روی آورند که قوانین نظارتی ساده تری رااعمال می نمایند، لذا چنانچه قرار باشد برای اداره موثرHedge Funds مقرراتی ایجاد شود تا میزان ریسک سیستمی آنها راتحت کنترل قراردهد، لازم است قوانین مزبور به صورت استاندارد های متحد الشکل در تمام بازارهای جهانی به طور یکنواخت بکار گرفته شوند. علی ای حال در این بخش کمیته سه توصیه را به کشورهای بیست گانه ارائه داده است که خلاصه گفتار فوق است.

توصیه اول : وضع استانداردها و مقررات متحد الشکل در اداره ریسک سرمایه گذاری های پر مخاطره و تدوین خط مشی هایی که بطور دائم ریسک عملیاتی و اهرمی شرکت را تحت نظارت قرار داده و در مناطق مختلف آزمایش نمایند.

توصیه دوم : تقویت سیستم گزارش دهی در سرمایه گذاریهای پر مخاطره و فرا منطقه ای به نحوی که بتواند بر تمام بازارها و مناطق احاطه داشته باشد.

.توصیه سوم : ایجاد شرط سرمایه برای Hedge Funds های بزرگ که وسعت و حیطه عملیاتیشان از نظر کمی بزرگ است و کیفیت عملکرد آنان در سطح بازار ملی و فراملیتی تاثیر گذاراست.

اینکه چه سطح حداقلی از سرمایه مورد نیاز است تا شرکتها بتوانند به عملیات سرمایه گذاری پر مخاطره (Hedge Funds) بپردازند، موضوع بحث دیگری است.

علی ای حال باید اعتراف نمود که از سال 2007 تا کنون، کارها و اقدامات متعددی در جهت قانونمند کردن این سرمایه گذاریها شده است و مطمئنا در سالها آینده به نحو خوبی تحت نظارت و کنترل قرار خواهند گرفت.

بخش چهارم – بیمه گری اوراق بهادار و خرید و فروش ریسک CDS و FG

مشکلات عدیده مقرراتی و نظارتی در بخش بیمه نیز نقش زیادی در بحران مالی 2007داشته اند. شرکتهای بیمه و موسسات و سرمایه گذاری ذیربط، کالاهای مالی و سرمایه گذاری را بیمه می نمودند (Financial Gurantee) و یا اقدام به معاملات انتقال ریسک می کردند که تحت عنوان Credit Default Swaps یا CDS مشهور هستند.

شاید در عمل حضور این کالاها در بازار برای بسیاری از مدیران سرمایه گذاری مقعول و در مجموع به نفع مردم سرمایه گذار باشد، اما فقدان مقررات واستاندارد های کنترلی می تواند اقتصاد یک کشور را به ورطه سقوط بکشاند. اجازه دهید این بخش را مختصر بیان نمایم، زیرا که بر عهده متخصصان بیمه است که آنرا بازتر کنند و در خصوصش اظهار نظر نمایند.

ذیلا به ذکر دو محصول در این بخش، که به عقیده کمیته بیشترین ریسک را برای بازار در دهسال گذشته ایجاد کرده اند بپردازیم . گزارش توصیفی تر را به عهده اهل بیمه می گذاریم.

بیمه های مالی (Financial Grantee) و معاملات ریسک بدهی (Credit Default Swaps) دو نمونه از انواع کالاهایی هستند که در مهندسی آنها از شکاف های مقرراتی به طور عمده ای استفاده غلط شده بود و یکی از عوامل بسیار جدی دیگر بحران مالی 2007 بود .

هنگامیکه خریداران این بیمه نامه ها، با خیال راحت و برای کنترل ریسک عملیاتی خود مبالغ گزافی می پرداختند، اطلاعات لازم و کافی رادر اختیار نداشتند که آیا این متصدی و بیمه گر معاملاتی در صورت بروز بحران قادراست به تعهدات خود عمل نماید، لذا توان و ظرفیت بیمه گرمتاسفانه ملاک سنجش نبود و به نادرستی مورد اغماض قرار می گرفت. قراردادهای خرید و فروش تعهدات در بازارهای غیر استاندارد و بی ضابطه (Over the Counter) و یا تبدیل اوراق وام به اوراق بهادار، نمونه ای از عملیات بی ضابطه وپرمخاطره بود.

معاملات(CDS) به معاملاتی اطلاق می شود که در آن ریسک موجود در اوراق بدهی مورد خرید و فروش قرار می گیرند. افزایش این گونه معاملات در بازارهای غیر استاندارد که فاقد نظارت و مقررات بودند بسیار پرمخاطره بود و نقش عظیمی در ایجاد بحران سال 2007 داشت. بازارهای اوراق بها دار به دوسته کلی تقسیم می شوند، یکی همان سازمان اوراق بهادار بوده که منظم ودارای ضابطه می باشند و دیگری بازار های بی ضابطه می باشند که دارای محل مشخصی نیستند و مقررات یکنواخت واستاندارد یکنواختی بر آنها ناظر نیست.

عملکرد بیمه گرها و سوداگران کالاهای بیمه در این بازارهای بی ضابطه بسیار وسعت یافته بود. هنگام بروزناآرامی در بازار، به شدت بر مجموعه بازار سرمایه تاثیر منفی گذاشت، زیرا این بیمه گرها قادر نبودند که به تعهدات خود عمل کنند و سرمایه و مبالغ لازم را برای اجرای این تعهدات در اختیار نداشتند.

Financial Gurantees یا "ضمانت نامه های مالی" نیز در سراسر جهان و توسط برخی شرکتهای چند ملیتی ارائه میشد و مقرراتی وجود نداشت که بتواند به عملیات آنها به لحاظ پراکندگی عملیات نظارت نماید. مهم تر از همه آنکه حتی موسسات تشخیص اعتبار معروف غرب نیز از ازریابی درست توان مالی این شرکتها عاجز بوده و وضعیت مالی این شرکتها رابر اساس مفاهیم ذهنی گذشته خود، به غلط گزارش می کردند.

کمیته در این بخش نیز 4 توصیه رابرای قانونمند کردن عملیات ارائه داده است :

توصیه اول): ناظران و قانونگذاران سه بخش مالی ، بیمه بانکی و اوراق بهادار می باید با یکدیگر و با اتفاق هم مقرراتی را تدوین کنند که دسترسی به اطلاعات در میان این سه بخش و در میان مناطق جغرافیایی به نحو کامل میسرشود.

توصیه دوم): بحث کفایت و نیاز به سرمایه نیز برای شرکتهایی که به معاملات خرید و فروش ریسک بدهی و یا فروش بیمه برای سبدهای سرمایه گذاری می پردازند، لازم و ضروری است. ایجاد شرط سرمایه برای این واحدها و اجرای شرط وجود درصدی از نقدینگی برای فروشندگان این کالاها و نظارت دائم و سیستماتیک بر کفایت سرمایه آنها ، شرطی لازم برای عملکرد با ثبات فروشندگاه این کالاهااست.

توصیه سوم): قانونگذاران و ناظران در سطح محلی و ملی و بین المللی نیاز به هماهنگی داشته تا بتوانند زیربنای ساختار بازارهای غیر رسمی (OTC) را به نحوی تحت نظارت قرار دهند. ایجاد سیستم مرکزی پرداخت و دریافت و وضع ودیعه (Margin) برای معاملات و استاندارد کردن عملیات در زمره اقداماتی است که نیاز به هماهنگی در سه بخش مالی و در سطح جهان دارد.

توصیه چهارم): قانونگذاران می باید به حضور ضمانت نامه های بانکی برای اوراق بهادار به عنوان یک کالای قابل خرید و فروش اذعان نمایند و استفاده از آنرا قانونمند سازند.

بخش پنجم – وام های مسکونی و تجاری Mortgage Origination

کمیته مشترک معتقد است که اگر بخواهد در یک نگاه کلی به این بخش از نظام مالی نظر بدهد، شاید بگوید که پذیره نویسی (Underwriting) برای وام های درخواستی کیفیت خود را در جریان رقابت از دست داده بود.

اگر روشهای پذیره نویسی بدرستی انجام میشد، بازار وام و ملک چنین صدمه ای را تجربه نمی کرد و دچار مشکل نمی شد. پذیره نویسان وام (Underwriters) در سالهای آخر منتهی به سال 2007، در سنجش ریسک دچار اهمال و سستی و غفلت شده بودند. موسسات وام دهنده و مدیران مربوطه با ایجاد کالاهای غیر متعارف و گسترش وام دهی به سطح کم اعتبارتر جامعه، عملا نظارت بر ریسک اعتباری را کنار گذاشته بودند. بنابراین هریک از کشورهای پیشرفته جهان به میزان نابسامانی ها و ریسک پذیزی های غیر معقول بهایی متفاوت برای غفلت های خود پرداختند.

گرچه توزیع این اوراق وام در قالب سهم و اوراق بهادار دربازارهای بورس جهان از طریق Securitization تاثیرات نامطلوب و فراگیری بر اقتصاد داشت و بحران را در واقع شروع نمود، اما تمام مشکلات، ناشی از پرداخت وام به طبقاتی بود که توانایی باز پرداخت را نداشتند. بحران مالی 2007 سازمان اوراق بهادار را مجبور ساخت که عملیات فروش اوراق وام را در بازارهای اوراق بهادار در قالب مقررات نظارتی خاصی قرار دهد و امید می رود که در این بخش شاهد مقررات لازم و کافی در بازار آینده باشیم.

دهه دوهزار اقتصاد جهان دوران خوب و پر رشدی راتا سال 2007 تجربه نمود. سرعت رشد اقتصادی مطلوب بود ونرخ بهره و تورم پایین و حجم زیادی از نقدینگی داخلی و خارجی در بازار وجود داشت. حجم عظیم نقدینگی ناشی از اقتصاد پر رونق جهان و حضور آن در بازارهای غربی موجب شد که راه های تازه برای جذب آن به بازار خلق شود.سطح وام دادن و حیطه عملیاتی آنها هم از نظر جغرافیایی و هم از نظر "طبقات اقتصادی" مردم گسترش یافت و به تبع آن قیمت املاک مسکونی و تجاری شروع به افزایش نمود و وام دهندگان برای انکه متقاضی را قادر به اخذ وام نمایند، شرایط وام را آسان تر و آسان تر نمودند، بطوریکه در اواخر کار مسئله ریسک اعتبار ودرآمد متقاضی عملا نادیده گرفته میشد.

کمیته معتقد است که فقدان مقررات و قوانین در بسیاری از این کشورها عامل اصلی این جریانات بوده که کار را از دست مسئولان نظارتی خارج نمود، زیرا قانون برای چنین عملیاتی منعی را پیش بینی نکرد ه بود. اما همانطور که در سطور قبل بعرض رسید هرکدام از کشورها هزینه متفاوتی را که رابطه مستقیم با نابسامانی های مقرراتی آنها داشت تحمل نمودند.

1-انگلستان United Kingdom

میزان بدهی وام مردم انگلستان در سال 1997 بیش از 50 درصد از تولید نا خالص داخلی کشور نبود، در حالیکه این رقم به سطح 80 درصد در سال 2007 رسیده بود، که جریان غلط تخصیص منابع را نشان می داد. در انگلستان تقریبا همه طبقات اجتماعی و کم در آمد به نوعی وام دریافت نمودند و صاحب خانه ای شدند. نوع محصولات وام به گونه ای بود که عملا همه طبقات مردم را فرا می گرفت. وام های معروف به (Non-Verified Income) که در آن متقاضی نیاز به اثبات در آمد نداشت نمونه ای مخرب از این گونه محصولات بود و در سالهای 2007و 2008 بیش از 45 درصد وام های اعطاء شده در انگلستان همین دسته از وامهایی بود ند که نیاز به اثبات در آمد متقاضی را نداشتند. ساده سازی شرایط اخذ وام و گسترش آن به طبقات کم در آمد و کم اعتبار در خلال دوره رشد، به ظاهر معقول به نظر می رسید، لذا پذیره نویسان برای هر مشکلی چاره می اندیشند تا بتوانند وام گیرنده را واجد شرایط سازند. یکی دیگر از مشکلات صنعت وام در انگلستان رشد سریع و غیر متعارف تعدادی از بانکهای کشور بوده که به جای تامین مالی از طریق بکارگیری پس انداز مردم، بطور فزاینده اقدام به جمع آوری پول از طریق ارائه محصولات سرمایه گذاری از قبیل تبدیل اوراق وام به اوراق بهادار و فروش آن در بازارهای بورس جهان بود که همان بحث (Securitization) است.

2- آمریکا U.S.A

آمریکا بزرگترین سرمایه داری جهان مشکلات متعددی در نظام وام خود داشت که به هزینه بحران مالی 2007، نقاط ضعف آن به خوبی نمایان شد.

مادام که قیمت املاک افزایش می یافت، رقابت نیز در میان وام دهندگان بیشتر میشد و سرمایه گذاران هم بنا به طبیعت بشری خود حریص شده بودند و به افزایش قیمت ها دامن می زدند. وام دهندگان برای آنکه نیاز وام مردم را تامین کنند، اقدام به آسان سازی شرایط وام، افزایش دوره استهلاک و کاهش پیش پرداختها و پایین آوردن اسناد لازم برای اخذ وام و خلاصه هر چیزی که می توانست یک وام را به نتیجه برساند، نموده بودند.

وام دهندگان امریکایی که از طریق مقررات ایالتی عمل می کردند، گرچه دارای مجوز برای عملیات خود بودند، اما مقررات و قوانین محکمی بر آنها حاکم نبود و علاوه بر آن، هر ایالتی ضوابط مخصوص به خود را اجرا می نمود.

3- اسپانیا Spain

بین سالهای 2000 نت 2007، اسپانیا دارای نرخ بهره پایین، و قیمت های نسبتا معقولی بود که موجب ازدیاد تقاضا برای وام شده بود، این قیمتها در نتیجه رشد اقتصادی شروع به افزایش نموده و بازار وام برای پاسخگویی به حجم متقاضیان و تطبیق با قیمت های بالاتر مجبور شد که کالاهای پیچیده تری را در بازار عرضه کند اما این کشور در مجموع روشی محافظه کارانه داشت و گرچه صدماتی را در بازار ملک خود تجربه کرد، اما نسبت به آمریکا و انگلستان شرایط بهتری را دارا بود.

کانادا Canada

کانادا در مقایسه با سایر کشورهای جهان، بازار وامی نسبتا فعال و محافظه کارانه داشته وحجم عملیاتSecuritization آن هم انچنان نبود که فاجعه آفرین باشد. در کانادا وام های بیش از 80 درصد ارزش ملک بیمه می شوند و هزینه این بیمه با وام دهندگان است و چنانچه پرداخت وامی بعلت مشکلات وام گیرنده ادامه نیابد و ملک مورد وام مصادره شود، وام گیرنده کماکان مسئول پرداخت کلیه خسارتهای وارده به وام دهنده خواهد بود. لذااستفاده ازاین شیوه ها درکنارطبیعت متفاوت رفتار مصرف کننده ووام دهنده کانادایی منجر به آن شد که این کشور نیز دچار مشکل جدی از این ناحیه نشود.

5-آلمان Germany

صنعت وام آلمان در جریان بحران مالی 2007 نیز دارای مشکل نبود حتی زمانی که آلمان شرقی و غربی با یکدیگر ادغام شدند و مردم گمان می کردند که وضعیت خانه و ملک ترقی قابل ملاحظه ای خواهد نمود، دنیا ملاحظه کرد که اتفاق خاصی در صنعت مزبور مشاهده نشد زیرا در ساختار معاملات ملکی و اعطاء وام هزینه های زیادی نهفته بود..

هزینه معاملات ملکی در آلمان بسیار زیاد و جریمه برای لغو وام در صورت فروش خانه نیز رقمی بزرگ است . ساختار وام بلند مدت است و خرید و فروش ملک به طور مکرر چندان مقرون به صرفه نمی باشد و دارای محدودیتهایی نیز هست. ملاحظه می گردد که آلمان مدل خوبی رادر این بخش دارا بود و لذا در جریان بحران مالی خیالش از این بخش عملیاتی راحت بود.

بهر حال از نظر کمیته عملیات اعطاء وام های مسکونی و تجاری در سطح جهانی دارای دو مشکل اساسی بود:

اول آن بود که پذیره نویسان (Underwriters) و موسسات وام دهنده در بررسی کیفیت متقاضی ضعیف و ذهنی عمل می کردند.استانداردهایی از قبیل چگونگی تایید در آمد و ارزیابی شرایط مالی متقاضی که از لازمه های وجود یک بازار وام با ثبات است را نادیده می گرفتند. کمیته پیشنهاد می کند که ارائه غلط اطلاعات توسط متقاضیان و یاواسطه های وام می باید به نوعی خلاف تلقی شود و دارای جریمه باشد. پذیره نویسان در محاسبه بدهی ها و تعهدات متقاضی وام با دقت بیشتری می باید عمل نمایند تانسبت بدهی به درآمد درخواست کننده از حد معینی تجاوز نکند.

- مسئله دوم، لزوم توجه به نرخهای متوسط در جهت واجد صلاحیت کردن متقاضی توسط پذیره نویسان است. امروز ممکن است حضور نرخ های پایین، پرداختهای ماهیانه وام را پایین وعملی جلوه دهد، اما پذیره نویسان می باید صلاحیت متقاضی را بر اساس نرخ های بالاتری تایید کنند که در این خصوص کمیته سه توصیه رامطرح نموده است :

توصیه اول

تدوین استانداردهای پذیره نویسی که بر ارزیابی دقیق قدرت بازپرداخت وام گیرنده استوار باشد و اصول ذیل را در خود جای داده باشند:

الف) تاکید بر صحت اطلاعات دریافت اطلاعات مالی و در آمد متقاضی و ایجاد جریمه درصورت ارائه اطلاعات غلط.

ب) ارزیابی موثر در آمد متقاضی و شرایط مالی او بر اساس استفاده از نسبت های بدهی (TDS)

ج) تایید صلاحیت متقاصی بر اساس نرخ متوسط بهره ونه بر اساس نرخ جاری.

د) محدودیت نسبت وام به ارزش ملک به نحوی که متقاضی نیز پیش پرداخت معنی داری را در جریان خرید ملک پرداخت نموده باشد.

ه) ارزیابی دقیق ملک از طریق استفاده از ارزیابان قابل اعتماد.

و) عدم اتکاء به افزایش احتمالی ارزش ملک در آینده.

ز) استفاده از بیمه عدم پرداخت Default Insurance که هزینه آن به عهده وام گیرنده است (این مورد درکانادا معمول بوده و هست).

توصیه دوم:

تدوین مقرررات و استانداردهای پرداخت وام به نحوی که شرایط اعطاء وام در سطح کشور یکنواخت و تحت خط مشی از پیش تعیین شده ای انجام پذیرد. کمیته همچنین عنوان نموده است:

-استانداردهای مناسب و یکنواختی برای مشخص کردن میزان وام می بایستی در نظر گرفته شود. اینکه پیش پرداخت معنی داری در عملیات خرید وجود داشته باشد، موجب می گردد تا وام گیرنده تعهدات خود را با جدیت بیشتری دنبال کند و در هنگام اخذ وام نیز اعتبار بیشتر به پروسه بدهد.

ارزش یابی واقعی ملک مورد وام را ارزیابان بر عهده دارند، لذا مدیریت موثر بر نظام ارزیابی ملک نیز یکی دیگر از اقدامات لازم اجرا است.

-کمیته اشاره به استفاده از بیمه وام به مانند کانادا دارد که معتقد است منجر به انعطاف بیشتر وام دهندگان و راحتی مشتریان خواهد بود.

لذا تدوین مقررات یکنواخت و مشابه برای تمام شرکتها و واحدهای وام دهنده و ایجاد ضمانت های اجرایی برای این استاندار ها بدون توجه به منطقه جغرافیایی مورد توصیه جدی است.

توصیه سوم – قانونگذاران کشور می باید به تدوین سیستمی بپردازند که پذیره نویسی راشفاف نموده و سطح گزارش گری و افزایش اطلاعات آنرا بهبود بخشند.کمیته ثبات مالی جهانی در این راستا هیئتی را مامور بررسی روشهای درست پذیره نویسی نموده است که گزارشات آن در ماههای آنیده برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد.

گر چه کوششهای زیادی در جهت یکنواختی روشهای اعطاء وام در سراسر جهان در دستور کار قانونگذاران قرار دارد اما در حال حاضر برای جلوگیری از مشکلات آتی وکوتاه مدت شاید لازم باشد مسولان امور به شفاف سازی محیط وام و اطلاع رسانی مستمر اصرار ورزند و یک قالب معقول و کلی را در پذیره نویسی پرداخت وام مورد نظر قرار دهند تا در سالهای آینده شکاف های این بخش مالی به شیوه بهتری مشاهده و ترمیم گردد.

فوریه 24 محمود گنابادی

Mahmoud Gonabadi, Ph.D. Finance

Fellow of Canadian securities Institute. FCSI,

Canadian investment manager, CIM

Financial Manager Advisor, FMA

Certified Senior Advisor, CSA

Accredited Mortgage Professional, AMP

www.mahmoudgonabadi.caSite:

http://mahmoudgonabadi.blogspot.comBlog:

Cell: 604-340-3270

Tel.: 604-921-7177

: abclending@telus.net Email